Il fotovoltaico in farmacia conviene? Quanto rende davvero, e quando perde contro l'estinzione del mutuo

LA FARMACIA COME PORTAFOGLIO · EPISODIO 5 · SPAZI E IMMOBILE

Il preventivo promette il rientro in cinque anni. Il preventivo non sa che la tua bolletta era già deducibile, che forse il tetto non è tuo, e che l'agevolazione del 2026 ti lega per dodici anni.

Il caso di Elisa, e la risposta in tre righe

Elisa ha 45 anni e una farmacia in Centro Italia da 1,4 milioni di euro di ricavi annui. I muri sono suoi, il mutuo residuo è di 180.000 euro a un tasso del 4,4 per cento lordo annuo, la bolletta elettrica pesa circa 10.500 euro l'anno al netto dell'IVA. Sul tavolo ha un preventivo da 19.000 euro più IVA per un impianto da 20 kilowatt di picco sul tetto, e un installatore che le ha detto due cose: che rientra in cinque anni, e che con l'iperammortamento 2026 glielo paga quasi tutto lo Stato. Deve decidere entro fine ottobre, perché c'è uno slot libero a novembre.

La risposta, subito. Sì, quasi sempre conviene, e conviene molto più che estinguere anticipatamente il mutuo. Nel caso di Elisa l'impianto rende intorno al 13 per cento netto annuo su venticinque anni, contro il 2,4 per cento netto annuo certo che otterrebbe abbattendo il debito. Ma rientra in sei anni e mezzo, non in cinque, e soprattutto esistono cinque situazioni in cui il conto si ribalta del tutto: il tetto non è tuo, consumi poco di giorno, ci aggiungi la batteria, non hai reddito imponibile da coprire, oppure pensi di cedere la farmacia entro dodici anni.

Da qui in avanti il pezzo serve a una cosa sola, cioè metterti in condizione di rifare questo conto sui tuoi numeri e non sui miei. Tutte le ipotesi sono dichiarate e modificabili. Il caso di Elisa è didattico e non è una farmacia reale.

Perché è un investimento e non una spesa, e perché è diverso da tutti gli altri

Un impiego di capitale entra in questa collana solo se supera due controlli. Il primo, ci deve essere un capitale dentro il problema, cioè un esborso, un flusso atteso, un rischio e almeno un'alternativa. Il secondo, la conclusione deve tornare al patrimonio del titolare e non esaurirsi dentro l'azienda. Il fotovoltaico li supera entrambi, e con una particolarità che merita una riga in più.

Non assorbe capitale circolante. È l'unico caso di questa collana con questa caratteristica. Il reparto dermocosmetico, il maxi ordine con extra sconto e il dipendente in più hanno tutti la stessa firma finanziaria, cioè capitale che esce subito e rientra lentamente sotto forma di merce ferma, crediti da incassare o mesi di produttività ridotta. L'impianto no. Esce una volta, e da lì in poi produce senza chiedere altro capitale, salvo un inverter da sostituire attorno al dodicesimo anno. Questo non lo rende automaticamente migliore, ma ne cambia il profilo di rischio, e più avanti vedremo che questo ha una conseguenza precisa sul tasso a cui va giudicato.

Cos'è, in termini di capitale

Un impianto da 20 kilowatt di picco su un tetto esistente occupa circa 90 metri quadrati netti di moduli, produce energia per venticinque o trent'anni e perde potenza in modo lento e prevedibile, intorno allo 0,5 per cento all'anno secondo le garanzie di prestazione dei produttori di fascia media, che tipicamente assicurano almeno l'80 per cento della potenza nominale dopo venticinque anni. È capitale immobilizzato in un bene che sta fermo su un tetto e funziona senza che nessuno se ne occupi, il che è raro e va detto.

Sull'IVA una precisazione che vale qualche migliaio di euro di cassa e zero euro di ricchezza. Sugli impianti di produzione di energia elettrica da fonte solare si applica l'aliquota agevolata del 10 per cento invece del 22 per cento, in base al numero 127-quinquies della Tabella A, parte terza, allegata al DPR 633 del 1972. Per un privato è uno sconto vero. Per te che hai partita IVA non è uno sconto, perché l'IVA la detrai comunque: è solo meno cassa anticipata. Chi te la presenta come un risparmio ti sta vendendo qualcosa.

Le ipotesi, una per una

Questa è la parte che nei preventivi non c'è quasi mai, ed è l'unica che rende verificabile tutto il resto. Se cambi una di queste righe, cambia il risultato.

UNA SCELTA VOLUTAMENTE PRUDENTE

I prezzi dell'energia sono tenuti costanti in termini nominali per tutti e venticinque gli anni. È un'ipotesi conservativa, perché implica che l'energia diventi ogni anno più economica in termini reali, cioè al netto dell'inflazione. Se ipotizzi un aumento nominale del 2 per cento annuo, il rendimento netto annuo del caso base sale di circa un punto percentuale. Ho preferito che il numero pecchi per difetto.

Il numero che decide tutto, e non è il prezzo dei pannelli

In chimica c'è un fenomeno che spiega questo investimento meglio di qualunque metafora finanziaria. Nell'effetto fotoelettrico, descritto da Einstein nel 1905, un metallo colpito dalla luce emette elettroni solo se ogni singolo fotone porta abbastanza energia da superare il lavoro di estrazione. Sotto quella soglia puoi aumentare l'intensità della luce quanto vuoi, e non esce un solo elettrone. Non conta quanta luce arriva, conta se ogni fotone trova le condizioni per fare il suo lavoro.

Il tuo impianto funziona esattamente così, ma sul piano economico. Non conta quanti kilowattora produci, conta se ogni kilowattora prodotto trova un carico acceso da alimentare nello stesso istante in cui viene prodotto. Se lo trova, quel kilowattora vale il prezzo pieno che avresti pagato in bolletta. Se non lo trova, finisce in rete e vale meno della metà.

Grafico 1. Lo stesso kilowattora vale 2,8 volte tanto se viene autoconsumato invece che venduto. Al netto delle imposte la distanza resta identica in proporzione, ma entrambi i valori si dimezzano.

È qui che si decide tutto, ed è qui che quasi tutti i preventivi mentono per omissione. La domanda giusta da fare all'installatore non è quanto produce l'impianto, è quale quota di autoconsumo ha ipotizzato e su quale profilo orario dei tuoi consumi reali. Se la risposta non contiene una simulazione fatta sui tuoi dati di prelievo per fascia oraria, quel preventivo è una brochure.

Una farmacia parte avvantaggiata, e vale la pena capire perché. I consumi sono diurni e coincidono con la produzione solare, i frigoriferi e la conservazione dei farmaci termolabili lavorano ventiquattro ore su ventiquattro creando un carico di base sempre presente, la climatizzazione estiva è massima proprio quando l'impianto produce di più. Contro, ci sono la chiusura domenicale e, dove c'è, quella pomeridiana infrasettimanale, che nel weekend estivo mandano in rete quasi tutto il prodotto.

Il valore attuale netto, cioè la somma di tutti i flussi futuri riportati a oggi con un tasso di sconto, qui è calcolato al 3 per cento annuo. Tra poco spiego perché proprio quel tasso. Il rendimento netto annuo è il tasso interno di rendimento su venticinque anni, al netto delle imposte, in termini nominali.

Il fisco si prende quasi metà del risparmio, e nessun preventivo lo dice

Questo è il passaggio che rovina i conti di tutti i preventivi che ho visto, e non per malafede: semplicemente l'installatore ragiona da tecnico e non da fiscalista. La bolletta elettrica della farmacia è un costo deducibile. Ogni euro di bolletta ti costa davvero 55 centesimi, perché gli altri 45 li stavi già scaricando.

La conseguenza è aritmetica e spiacevole. Se smetti di pagare 3.438 euro di bolletta, non hai guadagnato 3.438 euro: hai perso un costo deducibile, quindi il tuo reddito imponibile sale e il beneficio netto vero è di 1.891 euro. Stessa logica sull'energia che vendi al GSE, che è un ricavo e come tale è tassato. Chiunque ti presenti il risparmio in bolletta come se fosse cassa netta sta sbagliando di circa il doppio.

La compensazione arriva da un'altra parte, ed è l'ammortamento. L'impianto è un costo pluriennale che deduci un pezzo all'anno, e quella deduzione riduce le imposte senza corrispondere a un'uscita di cassa. Sul coefficiente da usare c'è una distinzione che vale anni di rientro: l'Agenzia delle Entrate, con le circolari 46/E del 2007 e 36/E del 2013, applica il 9 per cento annuo se l'impianto si qualifica come bene mobile e il 4 per cento annuo se si qualifica come bene immobile, e la qualificazione dipende dalla rilevanza catastale, cioè se l'impianto incrementa in misura rilevante la rendita dell'immobile che lo ospita. Nel caso base uso il 9 per cento. Con il 4 per cento il rendimento netto annuo scende dal 13,0 al 12,3 per cento e il rientro si allunga di quasi un anno. Non è una sfumatura contabile, è una domanda da fare al commercialista prima di firmare.

Il conto del primo anno, riga per riga

Da qui il rientro semplice, cioè esborso diviso flusso, si colloca intorno a sei anni e mezzo, considerando che dal secondo anno la quota di ammortamento raddoppia e la cassa sale a circa 2.900 euro l'anno. Il rientro semplice è un numero rozzo perché ignora sia il valore del tempo sia tutto quello che succede dopo, ma è quello che il titolare capisce in un secondo, quindi va dato sempre accanto al valore attuale netto e mai al suo posto.

L'iperammortamento 2026, cioè la parte in cui l'installatore ha ragione a metà

Dal primo gennaio 2026 il credito d'imposta Transizione 5.0 non è più accessibile per nuovi investimenti. Al suo posto la Legge di Bilancio 2026 (legge 199 del 30 dicembre 2025, articolo 1, commi da 427 a 436) ha introdotto l'iperammortamento, che non è un credito ma una maggiorazione del costo fiscalmente deducibile. Per gli investimenti fino a 2,5 milioni di euro la maggiorazione è del 180 per cento, il che significa che ammortizzi il 280 per cento di quello che hai speso.

Detto in euro, e qui l'installatore di Elisa non esagera poi tanto: con un'aliquota marginale del 45 per cento, una deduzione pari al 280 per cento del costo produce un risparmio fiscale nominale del 126 per cento del costo, spalmato però su circa dodici anni. Lo Stato, in valore nominale non attualizzato, ti restituisce più di quanto hai speso. È una misura molto generosa, e proprio per questo va letta fino in fondo, perché il comma 429 lettera b) contiene tre vincoli che sui piccoli impianti si mangiano una parte rilevante del vantaggio.

Vincolo uno, un solo fornitore al mondo

La norma ammette esclusivamente gli impianti con moduli fotovoltaici iscritti alle lettere b) e c) dell'articolo 12, comma 1, del decreto legge 181 del 2023. La lettera a) del registro ENEA, dove sono iscritti una trentina di produttori europei di cui molti italiani, è esclusa. Alla lettera b) non risulta iscritto nessuno, e alla lettera c) risulta di fatto un solo produttore con produzione attiva. Il sovrapprezzo stimato sui moduli è nell'ordine di 8-10 centesimi per watt di picco, coerente con il differenziale di costo di produzione tra moduli europei e asiatici stimato dallo studio Fraunhofer ISE e SolarPower Europe del settembre 2025. Su 20 kilowatt di picco fanno circa 1.800 euro in più.

Vincolo due, perizia asseverata e revisore, senza soglia di esonero

Il decreto attuativo del 7 maggio 2026 richiede per i beni destinati all'autoproduzione da fonti rinnovabili una perizia tecnica asseverata rilasciata da un ingegnere o perito industriale iscritto all'albo, senza la soglia di autocertificazione prevista per i beni 4.0, più una certificazione contabile separata rilasciata da un revisore legale. Sono due adempimenti obbligatori con un costo sostanzialmente fisso, che ipotizzo prudenzialmente in 3.000 euro complessivi. Su un impianto industriale da 500 kilowatt di picco quel costo si spalma su quattrocentomila euro. Sul tuo impianto da 19.000 euro pesa il 16 per cento. È il motivo per cui questa agevolazione, nei fatti, premia molto più le fabbriche delle farmacie.

Vincolo tre, dodici anni di vincolo di possesso

Il piano di ammortamento maggiorato si estende su circa dodici esercizi. Il comma 432 stabilisce che, in caso di realizzo a titolo oneroso del bene senza sostituzione con un bene di caratteristiche analoghe o superiori nello stesso periodo d'imposta, le quote residue del beneficio non maturano. Tradotto per un farmacista: se prevedi di cedere la farmacia entro dodici anni, e la cessione ricomprende l'impianto, rischi di perdere la parte non ancora goduta dell'agevolazione. È una domanda tecnica che va posta al commercialista prima e non dopo, e non ho mai visto un preventivo che la sollevasse.

Aggiungo due dettagli operativi. Non sono agevolabili le opere civili, la progettazione, le pratiche autorizzative e le consulenze, che pesano tipicamente tra il 10 e il 15 per cento del costo totale, quindi la base su cui si calcola la maggiorazione è più piccola della fattura. E l'impianto non può essere sovradimensionato, perché la producibilità attesa non può superare il 105 per cento del fabbisogno della struttura: chi ti propone un impianto più grande dei tuoi consumi ti sta facendo perdere l'agevolazione oltre che il rendimento.

Con tutto questo dentro, il conto dell'agevolazione diventa questo.

Nove­mila euro di guadagno netto su un investimento da diciannovemila sono tantissimi, e la conclusione per Elisa è che l'agevolazione vale la fatica. Ma quel numero dipende da una variabile che non ha niente a che vedere con il sole, cioè la tua aliquota marginale. La stessa identica operazione, fatta da una farmacia costituita in società a responsabilità limitata con IRES al 24 per cento, produce un guadagno netto dell'agevolazione di circa 2.700 euro invece di 9.400. Non è un errore: una deduzione vale quanto l'aliquota di chi la usa, e il titolare persona fisica in scaglione alto è il soggetto che ne beneficia di più. È lo stesso meccanismo per cui la deducibilità del fondo pensione vale molto di più a chi ha redditi alti.

DA VERIFICARE PRIMA DI FIRMARE, NON DOPO

L'accesso al beneficio passa da comunicazioni telematiche su una piattaforma gestita dal GSE, aperta alle comunicazioni preventive dal 12 giugno 2026. La sequenza degli adempimenti è vincolante e il mancato invio delle comunicazioni compromette la fruizione. Inoltre l'acconto d'imposta per il 2026 si determina senza tenere conto della misura (comma 434), quindi il beneficio di cassa arriva dopo. Queste sono valutazioni fiscali che spettano al tuo commercialista e a un tecnico abilitato: io le segnalo perché cambiano il conto, non perché possa farle io.

Contro cosa si confronta, e perché il tasso giusto qui è basso

Un valore attuale netto positivo non basta. La domanda vera non è se il fotovoltaico rende, è se rende più del miglior uso alternativo degli stessi diciannovemila euro. È il test dell'euro marginale, ed è lo stesso criterio con cui ho impostato il triage della liquidità ferma sul conto. Le alternative concrete di Elisa sono tre.

Sull'estinzione del mutuo serve un chiarimento, perché è il confronto che dà il titolo a questo pezzo. Estinguere un debito è un investimento a rendimento certo pari al tasso del debito, e questo è vero. Ma gli interessi passivi sono un costo deducibile, quindi il rendimento vero non è il 4,4 per cento lordo annuo: è il 4,4 moltiplicato per 0,55, cioè il 2,42 per cento netto annuo. La stessa simmetria fiscale che ti dimezza il risparmio in bolletta ti dimezza anche il vantaggio dell'estinzione. Va aggiunto che sui finanziamenti alle imprese l'estinzione anticipata può prevedere una penale contrattuale, cosa che nei mutui ai consumatori non è ammessa.

E qui c'è il punto metodologico che rende questo investimento diverso dagli altri della collana. Di solito, quando valuto un impiego di capitale dentro la farmacia, alzo la soglia di rendimento richiesta con un premio per il rischio, perché il capitale investito in azienda è concentrato, illiquido e legato alla stessa fonte di reddito da cui dipende già tutto il resto del patrimonio. Il fotovoltaico è l'eccezione. La variabile fisica principale, cioè l'irraggiamento solare sul tuo tetto, è la più prevedibile di tutta questa collana, perché si basa su vent'anni di serie storiche di dati satellitari e non su una stima di scontrino medio incrementale. Quindi il premio per il rischio qui si comprime, e il confronto corretto non è con il portafoglio azionario ma con l'alternativa certa, cioè l'estinzione del debito. Per questo attualizzo al 3 per cento e non al 6.

Grafico 2. Gli stessi 19.000 euro impiegati in due modi, valori netti di imposte. Dopo venticinque anni la distanza tra estinguere il mutuo e mettere i pannelli è di oltre 22.000 euro, e di oltre 34.000 se l'agevolazione è utilizzabile.

La conclusione onesta però non è che estinguere il mutuo sia una scelta sbagliata. È che sono due cose che non si escludono, e che l'ordine conta. La cassa disponibile va prima nella riserva di sicurezza, poi sul debito costoso, poi sui progetti interni che superano il test dell'euro marginale, e infine sul portafoglio diversificato. Il fotovoltaico entra al terzo posto e ci entra bene. Se per farlo devi svuotare la riserva o accendere un nuovo debito allo stesso tasso di quello che avresti estinto, hai solo spostato il problema.

Quando perde, cinque situazioni tutt'altro che rare

Uno. Il tetto non è tuo, o non lo sarà a lungo

È il caso più frequente e il più letale. Una quota rilevante di farmacie opera in locali in affitto, e un impianto fotovoltaico su un immobile di terzi è capitale che investi sul tetto di qualcun altro. Il rendimento c'è solo se resti abbastanza a lungo da raccoglierlo.

Anni residui di contratto

La soglia è tra i sette e gli otto anni di durata residua certa, considerando anche i rinnovi che hai il diritto di esercitare e non quelli che speri di ottenere. Sotto quella soglia stai regalando un impianto al proprietario dei muri. Sopra, il conto torna ma resta molto più magro di quello di chi possiede l'immobile. Esiste una terza via, cioè negoziare con il proprietario una compartecipazione o uno sconto sul canone a fronte dell'investimento, ma va scritta nel contratto prima di comprare i pannelli, non dopo.

Due. Consumi poco di giorno, o l'impianto è più grande di te

Come si vede dalla tabella dell'autoconsumo, sotto il 30 per cento il rendimento netto annuo scende sotto il 10 per cento e l'investimento smette di essere ovvio. Le farmacie piccole, con consumi sotto i 15.000 kilowattora l'anno, e quelle con orario spezzato e chiusure lunghe sono le più esposte. L'errore speculare è il sovradimensionamento: un impianto grande costa meno per kilowatt installato, e questo spinge molti installatori a proporne uno più grosso del necessario. Ma ogni kilowattora in più finisce in rete a nove centesimi invece che risparmiarti venticinque, e sotto il regime dell'iperammortamento un impianto oltre il 105 per cento del fabbisogno perde anche l'agevolazione. Il dimensionamento non è un dettaglio tecnico delegabile: è la decisione economica.

Tre. Ci aggiungi la batteria

Questa è la parte che va detta chiaramente perché è controintuitiva e costa molto. Un sistema di accumulo da 20 kilowattora costa intorno ai 10.000 euro e sposta energia dalla vendita all'autoconsumo. Il beneficio non è quindi il prezzo pieno dell'energia, è solo la differenza tra quello che risparmi e quello che avresti incassato vendendola, cioè circa 16 centesimi per kilowattora, al lordo delle perdite di conversione che si mangiano un altro 10 per cento circa.

Il beneficio energetico lordo del primo anno è di circa 720 euro su un investimento di diecimila, con una vita utile della batteria intorno ai dodici anni. Senza agevolazione il valore attuale netto è negativo, punto. Con l'agevolazione diventa positivo, ma è bene sapere cosa stai comprando: non stai comprando energia, stai comprando una deduzione fiscale, e la stai pagando immobilizzando diecimila euro per dodici anni. Quando un investimento sta in piedi solo grazie allo scudo fiscale, la domanda non è più se conviene, è se ti fidi che la norma resti quella per dodici anni. Le agevolazioni cambiano più in fretta del sole.

Quattro. Non hai reddito imponibile da coprire

L'iperammortamento è una deduzione, non un credito d'imposta. Se il reddito imponibile è basso, o se sei in un anno di perdita, la deduzione non trova capienza e il beneficio slitta o si perde. Il credito d'imposta funzionava anche senza utili, la deduzione no. È un cambio di logica che penalizza esattamente le aziende più fragili, cioè quelle che avrebbero più bisogno di abbassare i costi energetici.

Cinque. Stai per cedere la farmacia

Torna il vincolo di dodici anni del comma 432. Se la cessione dell'azienda avviene prima e comprende l'impianto senza una sostituzione con un bene ammissibile, le quote residue dell'agevolazione non maturano. Su un orizzonte di cinque anni il conto dell'operazione, agevolazione compresa, diventa negativo in valore attuale. Chi ha in testa una cessione a medio termine deve valutare il fotovoltaico senza contare l'agevolazione, cioè con il caso base, e su quel caso servono comunque otto anni buoni per stare tranquilli.

E se invece vendi, l'impianto ti torna indietro nel prezzo?

In parte sì, ed è un aspetto che nessuno considera. L'impianto genera un margine incrementale di circa 3.900 euro l'anno prima delle imposte, che è a tutti gli effetti EBITDA aggiuntivo e ricorrente. Se la farmacia viene valutata a un multiplo dell'EBITDA normalizzato, quei 3.900 euro annui valgono tra i 19.500 e i 27.300 euro di valore d'impresa a multipli tra cinque e sette volte.

Le condizioni perché questo si traduca in prezzo però sono tre, e vanno tutte verificate. Servono almeno uno o due esercizi completi a bilancio, perché nessun perito capitalizza un risparmio annunciato. L'impianto deve essere di proprietà e trasferibile, il che riporta al problema dei muri in affitto. E il compratore o il suo consulente devono saper leggere il conto economico abbastanza bene da distinguere un calo strutturale dei costi energetici da una fluttuazione dei prezzi. Su quest'ultimo punto il mio consiglio è di documentare separatamente la produzione dell'impianto anno per anno, perché in sede di trattativa un dato misurato vale molto più di una spiegazione.

Il KPI di verifica, cosa guardare tra dodici mesi

Un'analisi senza un numero da controllare dopo un anno è un esercizio, non una decisione. Qui il numero è uno solo e ce l'hai già, perché lo registra il sistema di monitoraggio dell'impianto insieme alla tua bolletta: la quota di autoconsumo effettiva, cioè kilowattora autoconsumati diviso kilowattora prodotti.

La soglia è quella dichiarata nel preventivo, e ti conviene farla scrivere nero su bianco prima di firmare. Se dopo dodici mesi l'autoconsumo reale è inferiore di più di dieci punti percentuali rispetto a quello promesso, la simulazione era ottimistica e hai due leve, non tre: spostare consumi nelle ore diurne, per esempio programmando lavastrumenti, ricariche e cicli di climatizzazione, oppure valutare l'accumulo sapendo però quanto rende davvero. La terza leva, cioè lamentarsi con l'installatore, non produce kilowattora.

Il secondo numero, meno urgente ma più rivelatore, è la produzione specifica annua in kilowattora per kilowatt di picco. Confrontala con la simulazione PVGIS del tuo sito. Uno scostamento superiore al 10 per cento in meno segnala ombreggiamenti non previsti, stringhe guaste o sporcamento, e va indagato subito perché ogni anno di scostamento è denaro che non torna.

Cosa fa un consulente fee only dentro una decisione come questa

Non sceglie i pannelli, e non è il suo mestiere. Fa tre cose che nessun altro attorno al tavolo ha interesse a fare. Verifica il denominatore, cioè costruisce il conto sui tuoi consumi orari reali invece che sulla media dichiarata dal fornitore. Applica la simmetria fiscale, cioè calcola tutto al netto delle imposte, sia il risparmio sia l'alternativa, perché è l'unico modo di confrontare mele con mele. E colloca la decisione nell'ordine giusto rispetto a tutto il resto, dalla riserva di sicurezza al debito, dalla previdenza al portafoglio, che è poi il ragionamento che ho sviluppato in quanto capitale serve a un farmacista per smettere di lavorare.

L'installatore è pagato per installare, la banca è pagata per finanziare, il commercialista chiude il bilancio e guarda indietro. Nessuno di loro è pagato per dirti che il tuo tetto non è tuo abbastanza a lungo. E vale la pena ricordare che questo è uno dei pochi euro di margine che dipendono davvero da te: come ho scritto parlando di quanta parte del tuo margine dipende da una decisione politica, sul convenzionato decidono altri, sulla bolletta decidi tu.

In tre righe

Il fotovoltaico su un tetto di proprietà, dimensionato sui consumi e senza batteria, batte l'estinzione anticipata del mutuo di circa cinque volte a parità di euro impiegati, e lo fa con una prevedibilità che nessun altro investimento di questa collana ha. Il numero che decide non è il prezzo dei pannelli ma la quota di autoconsumo, perché un kilowattora consumato vale 2,8 volte uno venduto. L'agevolazione del 2026 è generosa ma ha tre vincoli che sui piccoli impianti pesano molto, e uno di questi ti lega per dodici anni: prima di firmare, chiediti se tra dodici anni quella farmacia sarà ancora tua.

Domande e risposte

Quanto costa davvero un impianto per una farmacia?

Per una taglia tipica tra 15 e 25 kilowatt di picco su tetto esistente, la fascia di mercato 2026 si colloca indicativamente tra 900 e 1.200 euro per kilowatt di picco al netto dell'IVA, chiavi in mano, senza accumulo. Il prezzo per kilowatt scende al crescere della taglia. Diffida sia dei preventivi molto sotto questa fascia, dove di solito manca qualcosa, sia di quelli molto sopra senza una ragione tecnica scritta, come un rifacimento della copertura o un adeguamento del quadro elettrico.

Conviene di più al Sud?

Sì, ma meno di quanto si pensi. La producibilità va da circa 1.100 kilowattora per kilowatt di picco all'anno al Nord a circa 1.500 al Sud e nelle isole, secondo il database PVGIS del Joint Research Centre della Commissione Europea. È una differenza dell'ordine del 30 per cento, importante ma inferiore a quella che può fare la quota di autoconsumo, che tra un caso e l'altro varia molto di più. Una farmacia di Torino con l'80 per cento di autoconsumo batte una di Palermo al 30 per cento.

Se il tetto è in condominio o in centro storico?

Sono due ostacoli diversi. In condominio serve il rispetto delle regole sull'uso delle parti comuni e, se l'impianto insiste sul lastrico solare, un titolo che ne legittimi l'uso: è materia da avvocato, non da installatore. In centro storico o su immobili con vincolo paesaggistico l'autorizzazione può essere lunga, costosa o negata, e i costi di pratica che sostieni prima di sapere la risposta sono a fondo perduto. In entrambi i casi il consiglio è di far verificare la fattibilità autorizzativa prima di firmare qualunque contratto di fornitura.

Che fine ha fatto lo scambio sul posto?

È chiuso ai nuovi impianti. L'ultimo accesso era riservato agli impianti entrati in esercizio entro il 29 maggio 2025, con richiesta al GSE entro il 26 settembre 2025, in base alla delibera ARERA 78/2025/R/efr. Le convenzioni già attive proseguono fino alla scadenza naturale e comunque non oltre quindici anni dalla prima sottoscrizione. Chi installa oggi valorizza l'energia immessa con il ritiro dedicato, che paga il prezzo di mercato zonale e non compensa più nulla. È questa la ragione per cui l'autoconsumo è diventato la variabile decisiva: prima una parte del vantaggio arrivava dalla compensazione, oggi no.

Meglio comprare o noleggiare l'impianto?

Dipende da due cose. Il noleggio operativo o il contratto di fornitura di energia da impianto di terzi eliminano l'esborso iniziale e il rischio tecnico, ma ti lasciano solo una parte del margine e in genere non danno accesso alla maggiorazione fiscale, che presuppone l'acquisto o il leasing finanziario. Se hai capienza fiscale alta e cassa disponibile, comprare è quasi sempre meglio. Se non hai né l'una né l'altra, il noleggio è un modo di ottenere un beneficio piccolo senza rischi, e non è una scelta stupida.

E se finanzio l'impianto invece di pagarlo cassa?

Il conto resta positivo ma si assottiglia. Se il finanziamento costa quanto il tuo mutuo attuale, stai in sostanza confrontando il rendimento dell'impianto con il costo del debito, e il margine resta ampio nel caso base. Il problema è un altro: aumenti la leva su un'azienda già indebitata e già concentrata. Se il rapporto tra debito ed EBITDA normalizzato è già teso, il costo vero di questa operazione non è il tasso, è la capacità di indebitamento che consumi e che potrebbe servirti per qualcosa di meno rinviabile.

Quanto tempo mi porta via?

Poco, ed è uno dei suoi pregi. La fase di scelta e di autorizzazione assorbe realisticamente dalle venti alle quaranta ore del titolare tra sopralluoghi, preventivi e pratiche, poi l'impianto lavora da solo. Rapportate a un compenso figurativo orario coerente con il costo di sostituzione di un direttore, sono tra i mille e i duemila euro di costo non fatturato, che nel conto complessivo pesano poco. È l'opposto di quello che succede con l'apertura di un nuovo reparto, dove il tempo del titolare è spesso la voce di costo più grande e la meno contabilizzata.

Ha senso farlo adesso o aspettare?

Aspettare costa i flussi di un anno e compra informazione. In questo caso l'informazione che compreresti aspettando è poca, perché la tecnologia è matura e i prezzi dei moduli sono già ai minimi storici, mentre la finestra dell'agevolazione è definita per legge fino al 30 settembre 2028. Il vero motivo per aspettare non è il mercato, sei tu: se non hai ancora la riserva di sicurezza piena, o se stai per prendere una decisione più grande sulla farmacia, quella viene prima.

Come si legge la formula del valore attuale netto?

Il valore attuale netto somma tutti i flussi di cassa futuri riportandoli a oggi con un tasso di sconto, e poi sottrae l'esborso iniziale. L'idea è semplice: mille euro tra dieci anni non valgono mille euro oggi, perché nel frattempo quei soldi avrebbero potuto lavorare altrove. Il tasso di sconto è proprio il rendimento di quel altrove. Se il valore attuale netto è positivo, l'investimento crea ricchezza rispetto all'alternativa; se è negativo, la distrugge. Qui uso il 3 per cento annuo netto perché l'alternativa concreta è l'estinzione del mutuo.

Fonti

Legge 30 dicembre 2025 n. 199, articolo 1, commi da 427 a 436 (iperammortamento 2026), in Gazzetta Ufficiale n. 301 del 30 dicembre 2025, supplemento ordinario n. 42/L. Decreto legge 27 marzo 2026 n. 38, articolo 7, convertito con modificazioni dalla legge 22 maggio 2026 n. 88. Decreto interministeriale attuativo del 7 maggio 2026 e decreto direttoriale del 10 giugno 2026 sull'apertura della piattaforma GSE.

Decreto legge 9 dicembre 2023 n. 181, articolo 12 comma 1, convertito dalla legge 2 febbraio 2024 n. 11, e registro ENEA dei moduli fotovoltaici. Fraunhofer ISE e SolarPower Europe, studio sul reshoring della produzione solare in Europa, settembre 2025.

Agenzia delle Entrate, circolare 46/E del 2007 e circolare 36/E del 19 dicembre 2013, sui coefficienti di ammortamento e sulla qualificazione mobiliare o immobiliare degli impianti fotovoltaici. DPR 26 ottobre 1972 n. 633, Tabella A parte terza, numero 127-quinquies, sull'aliquota IVA del 10 per cento.

ARERA, delibera 78/2025/R/efr sulla chiusura dello scambio sul posto, e Relazione Annuale 2026 per il prezzo medio finale dei clienti non domestici. GSE, disciplina e prezzi del ritiro dedicato. Banca d'Italia, Banche e moneta, giugno 2026, per i tassi sui nuovi prestiti alle società non finanziarie. PVGIS, Joint Research Centre della Commissione Europea, per la producibilità specifica per sito.

Prossimo episodio della collana: l'e-commerce della farmacia, cioè il fatturato online che quasi sempre costa più di quanto rende. Se hai un preventivo per il fotovoltaico sul tavolo e vuoi che il conto lo rifacciamo sui tuoi numeri, la strada è quella di sempre, cioè scrivermi. Se invece stai leggendo per curiosità, il pezzo che ti conviene leggere dopo è quello sul TFR e sulle scadenze del 31 dicembre, perché quella è una decisione con un termine e questa no.

Luca Petri, CFP®, FMVA® · Oltre il Camice · Consulente finanziario indipendente fee only per farmacisti titolari · lucapetriconsulting.it

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