Comprare i muri della farmacia conviene? Quanto rende davvero smettere di pagare l'affitto

LA FARMACIA COME PORTAFOGLIO · EPISODIO 10 · SPAZI E IMMOBILE

«L'affitto è denaro buttato» è probabilmente la frase più costosa della lingua italiana. Il record precedente era detenuto da «tanto il mattone non tradisce», che almeno ha il pregio della sincerità: il mattone non tradisce perché non ti ha mai promesso niente.

Il caso di Giulia, e la risposta in tre righe

Giulia ha 33 anni e ha rilevato la farmacia di famiglia due anni fa. I muri non sono suoi: sono di una signora di 81 anni che li ha ereditati dal marito e che, per 22 anni, ha incassato l'affitto senza mai farsi vedere.

Il mese scorso si è fatta vedere. Vuole vendere, e per correttezza lo propone prima a Giulia. Prezzo richiesto: 520.000 €. Il canone attuale è di 2.800 € al mese, cioè 33.600 € l'anno.

Giulia ha già ricevuto tre pareri non richiesti. Il commercialista ha detto che è un'ottima idea perché l'affitto è denaro buttato. Il padre ha detto che è un'ottima idea perché il mattone non tradisce. La banca ha detto che è un'ottima idea perché le fa il mutuo. Nessuno dei tre ha fatto un conto.

La risposta, subito. Comprare quei muri produce un flusso netto di 20.267 € l'anno su un capitale impiegato di 570.800 €, imposte e notaio inclusi. Fa il 3,55% netto annuo in cassa. Non è un disastro, e non è nemmeno il regalo che sembra: batte l'estinzione del mutuo, che rende il 2,31% netto annuo, e sta sotto al rendimento atteso di un portafoglio diversificato.

Ma il numero che dovrebbe fermarla non è quello. È che dopo l'acquisto il 75% dei suoi attivi patrimoniali dipenderà da un solo indirizzo, contro il 54% di oggi. Comprare i muri della propria farmacia non è diversificare: è comprare due volte la stessa scommessa.

Il caso di Giulia è didattico e non è una farmacia reale. Tutte le ipotesi sono dichiarate, così puoi rifare il conto sui tuoi numeri.

Perché questo episodio chiude un cerchio

Un impiego di capitale entra in questa collana se c'è un capitale nel problema e se la conclusione torna al patrimonio del titolare, invece di esaurirsi dentro l'azienda.

In 9 episodi ho dovuto ripetere ogni volta la stessa avvertenza: attento, quel capitale rischia di restare dentro l'azienda e di non tornare mai. Le scorte di un maxi ordine restano sugli scaffali. Le ore di un'apertura domenicale non le rivedi. Qui invece succede il contrario, e per la prima volta.

Quando compri i muri, il capitale esce dall'azienda ed entra nel tuo patrimonio in una forma che puoi vendere separatamente, lasciare in eredità, affittare a qualcun altro. Il secondo cancello si supera in modo pulito, senza sforzarsi.

Ed è proprio questo che rende l'operazione così seducente, e così poco esaminata. In Italia il mattone gode di un'esenzione culturale dall'analisi: è l'unico investimento che si compra senza chiedere quanto rende, e poi si difende per trent'anni.

La soluzione satura

In chimica c'è un fatto che sembra banale e non lo è. Se prendi un bicchiere d'acqua e continui ad aggiungere sale, arriva un punto in cui il sale smette di sciogliersi e si deposita sul fondo. La soluzione è satura: non è che l'acqua sia finita, è che di quel soluto lì non ne accetta più.

Adesso la parte interessante, quella che a scuola sorprende sempre. Prendi la stessa soluzione satura di sale e aggiungici dello zucchero. Si scioglie benissimo.

La saturazione non è una proprietà del solvente. È specifica per sostanza.

Il patrimonio di un farmacista funziona esattamente così. Il tuo solvente è la tua ricchezza complessiva, e dentro c'è già disciolta una quantità enorme di un solo soluto: quella farmacia, in quel quartiere, con quella pianta organica, esposta a quelle decisioni politiche. Sei già vicino alla saturazione di quella sostanza.

Comprare i muri di quella stessa farmacia significa aggiungere altro sale a una soluzione già satura di sale. Non aumenta la robustezza del patrimonio: precipita sul fondo, sotto forma di rischio concentrato che nessuno ha contato.

Mentre lo zucchero, cioè un immobile in un'altra città, un portafoglio globale, un fondo pensione, si scioglierebbe senza problemi. Non perché sia più redditizio, ma perché è un'altra sostanza.

La saturazione non è "l'acqua che si riempie" come un contenitore con posti limitati. È un equilibrio dinamico specifico per ogni coppia soluto-solvente: dipende da quanto è favorevole, dal punto di vista energetico ed entropico, rompere il reticolo cristallino del sale (o le forze intermolecolari dello zucchero) e sostituirlo con interazioni soluto-acqua.

• Il sale (NaCl) si scioglie perché gli ioni Na⁺ e Cl⁻ vengono idratati dai dipoli dell'acqua.

• Il saccarosio si scioglie perché forma legami a idrogeno con l'acqua tramite i suoi gruppi -OH.

Sono due meccanismi diversi, governati da equilibri diversi (per i sali poco solubili si parla di Ksp, per sostanze molto solubili come sale e zucchero si ragiona più semplicemente in termini di solubilità molare). Il fatto che uno dei due equilibri sia "esaurito" non blocca l'altro: motivo per cui puoi avere una soluzione satura di sale e sciogliervi comunque zucchero.

La precisazione che vale la pena aggiungere

Non sono però due sistemi del tutto indipendenti, e qui la spiegazione da manuale a volte semplifica troppo:

1. Attività dell'acqua: le molecole d'acqua impegnate a idratare gli ioni Na⁺/Cl⁻ sono in parte "sottratte" alla disponibilità generale. Questo può ridurre leggermente la solubilità massima di altre sostanze — è l'effetto noto come salting-out, ben visibile con proteine o composti organici poco polari.

2. Per lo zucchero specificamente l'effetto è minimo, perché il saccarosio ha una solubilità intrinseca altissima (fino a ~2 kg per litro d'acqua a temperatura ambiente), quindi anche con un po' meno "acqua libera" se ne scioglie comunque moltissimo — da qui la sensazione che si sciolga "benissimo".

3. Esiste anche l'effetto dello ione comune: se invece di zucchero aggiungessi un altro sale che condivide Na⁺ o Cl⁻ con quello già disciolto, lì la solubilità reciproca sarebbe davvero influenzata, perché in quel caso i due equilibri competono per lo stesso ione.

Cosa dice il fisco, e le tre cose che nessuno ti dice

Uno. Il canone era deducibile, e questo dimezza tutto

È il passaggio che rovina i conti fatti al bar, ed è lo stesso meccanismo che ho descritto parlando del fotovoltaico e della bolletta. I canoni di locazione di un immobile strumentale sono un costo deducibile per competenza.

Quindi 33.600 € di affitto ti costano davvero 18.480 €, perché gli altri 15.120 € li stavi già scaricando. Smettere di pagarli non ti fa guadagnare 33.600 €: ti fa perdere un costo deducibile, e il reddito imponibile sale.

Chiunque ti presenti il canone risparmiato come se fosse cassa netta sta sbagliando di quasi il doppio.

Due. Il terreno non si ammortizza, e il terreno è il 20%

Quando compri, ottieni in cambio un'altra deduzione: l'ammortamento. Il coefficiente per i fabbricati strumentali è in linea di principio il 3% annuo, ai sensi dell'articolo 102 del TUIR e del decreto ministeriale del 31 dicembre 1988 (guida alla fiscalità immobiliare). Sono 33 anni.

Ma c'è una cosa che quasi nessuno mette nel conto: dal costo va scorporato il valore del terreno, che non è ammortizzabile. Per i fabbricati non industriali lo scorporo forfettario è del 20%.

Tradotto: su 520.000 € di prezzo, circa 104.000 € sono terreno e non li ammortizzerai mai. Perché il terreno, secondo il fisco, non si consuma. Il che è difficile da contestare: nessuno ha mai visto un terreno logorarsi per l'uso.

Tre. L'IMU adesso la paghi tu

Da inquilino non la vedevi nemmeno. Da proprietario è tua, e va nel conto. La buona notizia è che l'IMU sugli immobili strumentali è integralmente deducibile dal reddito d'impresa a partire dal periodo d'imposta 2022, per effetto delle modifiche all'articolo 14 del decreto legislativo 23 del 2011 (quadro della deducibilità). Attenzione però: la deducibilità piena vale per il reddito d'impresa, e la disciplina per i professionisti segue regole proprie.

Insieme all'IMU arrivano le altre cose che prima erano problemi di qualcun altro: la manutenzione straordinaria, l'assicurazione del fabbricato, il tetto che a un certo punto della vita di ogni edificio decide di fare quello che fanno i tetti.

UNA QUARTA COSA, CHE NON È FISCALE MA PESA DI PIÙ

Chi intesta l'immobile, e a chi. Le opzioni non sono equivalenti e vanno decise prima del rogito, non dopo.

Se l'immobile va all'impresa, deduci l'ammortamento e l'IMU, ma il bene entra nel perimetro dell'attività, con tutto quello che comporta il giorno in cui la cedi.

Se resta alla persona fisica e viene locato a una società, i canoni li deduce la società e li tassa la persona fisica come reddito fondiario, senza poter dedurre IMU e manutenzioni. Per l'imprenditore individuale l'autolocazione non è praticabile: non puoi affittare una cosa a te stesso.

Non c'è una soluzione ottimale in assoluto, e chi te la presenta come ovvia non ha guardato il tuo caso. Questa è la parte da decidere con il commercialista, e va decisa prima, perché a rogito fatto si cambia solo pagando di nuovo le imposte.

Le ipotesi, una per una

I NUMERI CHE HO USATO, TUTTI DICHIARATI

Canone attuale: 2.800 € al mese, cioè 33.600 € l'anno. Prezzo richiesto: 520.000 €, che fa 15,5 volte il canone annuo.

Imposte e costi: imposta di registro al 9% ipotizzando un venditore privato, cioè 46.800 €, più 4.000 € di notaio. Capitale impiegato totale: 570.800 €. Se il venditore fosse soggetto IVA il conto cambia e va rifatto.

Aliquota marginale: 45%, ditta individuale con addizionali. Ammortamento: 3% annuo su base pari all'80% del costo, per scorporo forfettario del terreno.

Costi ricorrenti da proprietario: IMU 3.200 € l'anno, manutenzione straordinaria stimata allo 0,8% del valore dell'immobile, assicurazione fabbricato 600 € l'anno.

Patrimonio complessivo di Giulia: 1.200.000 €, di cui 650.000 € tra avviamento e attivo della farmacia, 250.000 € di casa di abitazione, 180.000 € di portafoglio e 120.000 € di liquidità.

Una nota sull'imposta di registro, perché è la voce che sorprende di più. 46.800 € è quasi un anno e mezzo di affitto, pagato il primo giorno, che non produce nessun flusso e che nessuno ti restituirà mai. Va nel capitale impiegato, sempre, perché è capitale che hai impiegato.

Quanto rende davvero

Grafico 1. Dei 33.600 € di canone risparmiato ne restano 20.267 dopo il fisco, l'IMU, la manutenzione e l'assicurazione.

Il flusso netto è 20.267 € l'anno su 570.800 € di capitale impiegato: 3,55% netto annuo, tutto in cassa.

A questo va aggiunta l'eventuale rivalutazione dell'immobile, che con un'ipotesi del 2% nominale annuo porterebbe il rendimento complessivo intorno al 5,55%. Con due avvertenze che valgono più della cifra: quella parte non è cassa e non paga le rate, e la rivalutazione è un'ipotesi, non un diritto acquisito. Chi ha comprato un negozio in una via che poi si è spopolata lo sa meglio di me.

Grafico 2. A sinistra il confronto con gli altri impieghi possibili dello stesso capitale. A destra cosa succede al rendimento al variare del prezzo richiesto.

Il test dell'euro marginale, applicato al prezzo

Il pannello di destra contiene la cosa più utile di tutto l'articolo, ed è controintuitiva. Salendo di prezzo il flusso netto annuo aumenta leggermente, perché la quota di ammortamento è più alta e quindi lo scudo fiscale è più grande. Il rendimento però crolla.

Facciamo il conto sul margine, che è il modo giusto di farlo. Passare da 520.000 € a 620.000 € significa impiegare 109.000 € in più e ottenere 737 € l'anno in più. Rendimento dell'euro marginale: 0,68%.

Detto altrimenti: pagare 100.000 € in più ti fa risparmiare circa 1.350 € l'anno di imposte. È il modo più caro di fare ottimizzazione fiscale che io conosca, e ogni tanto qualcuno lo presenta come un vantaggio.

La regola pratica che ne esce è semplice e si porta in trattativa: sotto 13 volte il canone annuo il conto è interessante, intorno a 15 volte è mediocre, sopra 17 volte stai comprando un'idea, non un rendimento.

Il problema vero, che non è il rendimento

Fin qui abbiamo discusso se il 3,55% sia tanto o poco. È la domanda sbagliata, ed è la ragione per cui questo episodio esiste.

Grafico 3. La stessa scommessa, comprata due volte. Se il quartiere si svuota, scendono insieme il reddito e il valore dell'immobile.

Oggi il 54% degli attivi di Giulia dipende da quella farmacia. Dopo l'acquisto ne dipenderà il 75%.

E qui bisogna essere precisi su cosa significa, perché la parola rischio viene usata a sproposito. Il punto non è che l'immobile sia rischioso: un negozio in una via commerciale è un bene solido. Il punto è che quel particolare immobile e quella particolare farmacia hanno lo stesso identico fattore di rischio sottostante, che è il flusso di persone che passa davanti a quella porta.

Se il quartiere si svuota, se apre un centro commerciale a 3 chilometri, se la pianta organica cambia, se una riforma sposta la distribuzione dei farmaci: il reddito della farmacia scende, e contemporaneamente scende il valore dell'immobile, perché il suo valore dipende dal canone che quella posizione può generare. Le due cose non si compensano, si sommano.

È il contrario esatto di quello che serve a un patrimonio, ed è particolarmente vero per una farmacia, dove una parte rilevante del margine dipende già da decisioni non tue.

Comprare i muri della propria farmacia è come sposare il proprio datore di lavoro. Può andare benissimo per decenni. Ma se va male, va male due volte, e nello stesso pomeriggio.

Quando invece ha molto senso, e sono quattro casi

Detto tutto questo, ci sono situazioni in cui comprerei senza esitare, e vale la pena elencarle perché sono più frequenti di quanto sembri.

Uno. Il proprietario può cacciarti

È il caso che ribalta ogni conto. Se il contratto è in scadenza e il proprietario ha alternative migliori, oppure se sta vendendo a un terzo che potrebbe non rinnovare, allora non stai valutando un investimento: stai valutando la sopravvivenza dell'azienda in quel punto. Una farmacia che deve spostarsi perde clientela, sostiene costi di trasferimento e a volte non trova un locale idoneo nella stessa zona. In quel caso il 3,55% non è il rendimento dell'operazione: è il prezzo di un'assicurazione, e va confrontato con il danno che eviti, non con il portafoglio.

Due. Il prezzo è sotto 13 volte il canone

Sotto quel multiplo il rendimento in cassa supera il 4,2% netto annuo, e a quel punto regge il confronto con quasi tutto, concentrazione inclusa. Succede più spesso di quanto si creda quando il venditore è un erede che vuole liquidare in fretta, o quando l'immobile ha bisogno di lavori che tu, avendoci dentro l'attività, sai valutare meglio di un compratore esterno.

Tre. Hai un orizzonte lungo e un'uscita già chiara

Giulia ha 33 anni. Se il piano è tenere la farmacia per 25 anni e poi cedere azienda e muri insieme, o cedere l'azienda e tenere l'immobile affittandolo a chi subentra, la concentrazione è temporanea e programmata. È diverso da un titolare di 62 anni che compra i muri tre anni prima di vendere, sostenendo il 9% di imposta di registro per poi ritrovarsi a fare il padrone di casa da pensionato, che è un mestiere che nessuno ha scelto.

Quattro. Il resto del patrimonio è già solido

Se prima di comprare hai la riserva di sicurezza piena, la previdenza complementare avviata e un portafoglio diversificato che regge da solo, allora la concentrazione che aggiungi è sostenibile. È esattamente il ragionamento che si fa quando si decide cosa fare della liquidità ferma sul conto, e vale la stessa gerarchia: prima la sicurezza, poi il debito costoso, poi gli impieghi concentrati.

LA DOMANDA CHE SMONTA IL 90% DELLE DISCUSSIONI

Se quel capitale ce l'avessi già in mano, oggi, e i muri fossero di proprietà di un estraneo che non vuole vendere, andresti a comprare un negozio identico in un'altra città?

Se la risposta è no, allora non stai comprando perché è un buon investimento. Stai comprando perché è lì.

Il che non è necessariamente sbagliato: la comodità, il controllo e la tranquillità hanno un valore, e nel caso del rischio di sfratto ce l'hanno enorme. Ma è un valore che va detto ad alta voce e messo nel conto come tale, invece di travestirlo da rendimento.

Contro cosa si confronta

Il capitale in gioco è il più grande di tutta la collana, e le alternative sono tutte reali.

Estinguere il mutuo esistente rende il 2,31% netto annuo, certo e senza rischi. Un portafoglio diversificato ha un rendimento atteso intorno al 5% netto nominale, non garantito ma liquido e distribuito su migliaia di aziende in decine di paesi. I muri rendono il 3,55% in cassa, più un'eventuale rivalutazione, con un capitale immobilizzato e concentrato.

Ma la differenza vera non sta nelle percentuali, sta nella reversibilità. Un portafoglio si vende in tre giorni. Un negozio si vende in tre anni, se va bene, e nel frattempo il mercato lo sai solo quando ci provi. È il motivo per cui su un investimento immobiliare il premio per il rischio dovrebbe essere più alto, non più basso, di quello che chiedi a un impiego liquido. Nella pratica succede l'opposto, ed è la stessa distorsione che rende difficile ragionare su quanto capitale serve davvero per smettere di lavorare.

Il KPI di verifica

Questo è l'unico episodio della collana in cui il KPI non si misura dopo 12 mesi, perché non c'è niente da misurare: il canone o lo paghi o non lo paghi, e l'immobile o è tuo o non lo è.

Il numero da guardare è un altro, e va guardato prima: la quota di attivi patrimoniali legata a quel singolo indirizzo, dopo l'operazione. Se supera il 70% e non hai una data di uscita in mente, l'operazione è troppo grande per te, indipendentemente da quanto sia buono il prezzo.

Il secondo, da rivedere ogni 3 anni, è il rapporto tra il canone di mercato della zona e quello che avresti pagato. Ti dice se il tuo immobile si sta rivalutando davvero o se stai solo raccontandotelo, e si scopre in dieci minuti guardando gli annunci della via.

In tre righe

Comprare i muri produce il 3,55% netto annuo in cassa, perché il canone risparmiato è tassato e perché IMU, manutenzione e assicurazione diventano tue: batte l'estinzione del mutuo e sta sotto al portafoglio.

Il prezzo decide tutto: sotto 13 volte il canone annuo è interessante, sopra 17 stai comprando un'idea. E ogni euro di prezzo in più rende lo 0,68%.

Ma il conto vero non è il rendimento: è che porti il patrimonio dal 54% al 75% su un solo indirizzo. Si compra quando c'è un rischio di sfratto, quando il prezzo è basso, quando l'orizzonte è lungo e quando il resto del patrimonio regge da solo. Non perché l'affitto sia denaro buttato.

Domande e risposte

Ma davvero l'affitto è denaro buttato?

No, ed è una delle frasi più costose in circolazione. L'affitto è il prezzo di un servizio che ricevi, cioè l'uso di uno spazio senza immobilizzare capitale e senza assumerti il rischio del mattone. Con la stessa logica dovremmo dire che lo stipendio di un dipendente è denaro buttato perché a fine mese non ti resta niente. La domanda corretta non è se l'affitto sia buttato, è se quel capitale, impiegato altrove, renderebbe più del canone che risparmi al netto di tutto. Nel caso di Giulia la risposta è: dipende dal prezzo, e comunque meno di quanto pensa suo padre.

E il leasing immobiliare?

È la terza strada e in certi casi è la migliore, soprattutto per una questione di tempi fiscali. I canoni di leasing su immobili sono deducibili a condizione che il contratto abbia una durata non inferiore a 12 anni, contro i 33 anni dell'ammortamento diretto: significa recuperare fiscalmente il costo in un terzo del tempo. In compenso il tasso implicito è quasi sempre più alto di un mutuo e c'è un maxicanone iniziale. È un confronto che si fa con i numeri del preventivo alla mano, non per principio, ma è una strada che merita di essere quotata prima di firmare per l'acquisto diretto.

Conviene intestare l'immobile a me o alla farmacia?

Dipende, e non è una risposta evasiva: le due strade hanno effetti opposti e vanno confrontate sul caso concreto. Con l'immobile nell'impresa deduci ammortamento e IMU, ma il bene entra nel perimetro aziendale e il giorno della cessione l'eventuale plusvalenza concorre al reddito d'impresa. Con l'immobile alla persona fisica locato a una società, la società deduce il canone e tu lo tassi come reddito fondiario, senza poter dedurre IMU e manutenzioni. Per l'imprenditore individuale l'autolocazione non esiste, perché non puoi affittare una cosa a te stesso. È la decisione che va presa prima del rogito, con il commercialista, guardando anche a come e quando pensi di uscire.

Se compro i muri, la farmacia vale di più quando la vendo?

La farmacia no, il pacchetto sì. Sono due beni separati e vengono valutati con criteri diversi: l'azienda a multiplo dell'EBITDA, l'immobile a valore di mercato. Comprare i muri non alza il valore dell'azienda di un euro. Anzi, in un caso specifico lo abbassa: se prima il conto economico conteneva un canone a un prezzo di favore, dopo l'acquisto un perito attento normalizzerà comunque un canone di mercato per calcolare l'EBITDA sostenibile. Quello che ottieni è un'altra cosa, e non è poco: la possibilità di vendere l'azienda tenendoti l'immobile, e quindi di trasformare la farmacia in una rendita da affitto senza più lavorarci.

Il mattone protegge dall'inflazione, questo almeno è vero?

In parte, e con più eccezioni di quante ne racconti la vulgata. I canoni commerciali si adeguano tipicamente al 75% della variazione ISTAT, quindi la protezione è parziale già in partenza. E il valore di un immobile commerciale dipende dal canone che quella posizione riesce a generare: se la via perde attrattività, l'inflazione generale non ti aiuta affatto. La protezione dall'inflazione c'è, ma è legata alla qualità della posizione molto più che alla natura del bene. Un negozio in una via che si spopola perde valore reale anche con l'inflazione al 5%.

E se il proprietario vuole vendere a un altro?

È lo scenario che cambia la natura della decisione, e va gestito conoscendo i propri diritti invece che a istinto. Nella locazione commerciale il conduttore ha in genere un diritto di prelazione in caso di vendita, che il proprietario deve rispettare con una comunicazione formale, e in certe condizioni può esercitare il riscatto se la prelazione viene saltata. Sono meccanismi con termini stretti e formalità precise, quindi la prima telefonata è all'avvocato e non al commercialista. E soprattutto: sapere di avere quel diritto cambia completamente il tono della trattativa sul prezzo.

Ho poca liquidità: posso comprare tutto a debito?

Tecnicamente spesso sì, ed è esattamente il caso in cui conviene fermarsi un momento. Se il rendimento in cassa dell'operazione è il 3,55% netto annuo e il mutuo ti costa il 2,31% netto annuo, il differenziale positivo esiste ma è sottile, e sparisce del tutto con un prezzo un po' più alto o con un tasso un po' peggiore. In più stai aggiungendo un debito garantito da un immobile il cui valore dipende dalla stessa attività che deve pagare le rate. Non è un divieto, è un motivo per non farlo al massimo della leva, e per non toccare la riserva di sicurezza per l'anticipo.

Fonti

Articolo 102 del TUIR e decreto ministeriale 31 dicembre 1988: coefficiente di ammortamento dei fabbricati strumentali, in linea di principio pari al 3% annuo. Articolo 36, commi 7 e 8, del decreto legge 223 del 2006: scorporo del valore del terreno, non ammortizzabile, in misura forfettaria del 20% per i fabbricati non industriali (guida alla fiscalità immobiliare nel reddito d'impresa).

Articolo 14 del decreto legislativo 23 del 2011, come modificato: deducibilità integrale dell'IMU sugli immobili strumentali dal reddito d'impresa a decorrere dal periodo d'imposta 2022, con percentuali inferiori negli anni precedenti (quadro della deducibilità). Per i professionisti la disciplina segue regole proprie e va verificata caso per caso.

Deducibilità dei canoni di leasing immobiliare a condizione che il contratto abbia durata non inferiore a 12 anni, contro i 33 anni dell'ammortamento diretto (confronto tra acquisto, leasing e noleggio). Effetti fiscali delle diverse ipotesi di intestazione dell'immobile strumentale per l'imprenditore individuale (analisi comparativa).

Canone, prezzo, aliquota marginale, IMU, manutenzione, assicurazione, composizione del patrimonio e ipotesi di rivalutazione sono valori didattici dichiarati nei riquadri e non rilevazioni di mercato. Il trattamento fiscale dell'acquisto varia in modo sostanziale a seconda della natura del venditore, della forma giuridica dell'acquirente e della categoria catastale, e va verificato con il proprio commercialista prima del preliminare. Quadro normativo vigente al 16 agosto 2026.

Prossimo episodio della collana: la ristrutturazione del punto vendita, cioè cosa succede quando spendi 200.000 € per rifare una farmacia e provi a capire quale parte di quella spesa ti torna indietro. Se hai una proposta di acquisto dei muri sul tavolo e vuoi rifare questo conto sui tuoi numeri, la strada è scrivermi. Se sei arrivato qui da un altro pezzo, quello da leggere subito dopo è l'episodio sul fotovoltaico, perché è l'unico caso in cui avere i muri di proprietà cambia il verdetto di un altro investimento.

Luca Petri, CFP®, FMVA® · Oltre il Camice · Consulente finanziario indipendente fee only per farmacisti titolari · lucapetriconsulting.it

Contenuto informativo ed educativo. Non costituisce consulenza personalizzata, raccomandazione all'investimento, consulenza fiscale, consulenza legale né valutazione immobiliare. I dati numerici sono didattici, costruiti su ipotesi dichiarate e non riferiti a una farmacia esistente. Il trattamento fiscale di un'operazione immobiliare dipende da circostanze specifiche e va verificato con il proprio commercialista; i profili contrattuali e di prelazione con il proprio legale. L'autore non riceve né corrisponde compensi da agenzie immobiliari, banche, società di leasing o intermediari.

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