I muri che ti sei tenuto: rendita o vendita?

IL DOPO · IL DENARO DOPO LA CESSIONE · SETTEMBRE 2026

Il canone netto rende il 4,25%. Il pareggio con un portafoglio diversificato sta a una rivalutazione dell'immobile dello 0,05% annuo: non serve che salga, basta che non scenda. Ed è proprio quello che non puoi sapere.

La situazione, che è più comune di quanto sembri

Hai venduto la farmacia e ti sei tenuto l'immobile. Adesso l'inquilino è la persona che ti ha comprato l'azienda, il contratto è appena firmato, e ogni mese ti arriva un bonifico che somiglia molto a uno stipendio.

È la configurazione che consiglio spesso a chi è vicino all'uscita, perché i muri sono l'unica cosa che sopravvive alla cessione: tutto il resto, il robot, i reparti, l'avviamento, se ne va con l'azienda il giorno del rogito.

Ma consigliare di tenerli fino alla cessione non è la stessa cosa che consigliare di tenerli per sempre. E la domanda arriva quasi sempre al secondo o terzo anno, quando il primo entusiasmo per la rendita è passato e restano l'IMU, la caldaia e il commercialista che chiede la documentazione.

Il caso numerico è didattico: immobile da 420.000 euro, canone 30.000 euro l'anno, proprietario in pensione con la sola pensione ENPAF come altro reddito.

La prima sorpresa: lo stesso immobile rende meno di prima

Quando eri titolare, quell'immobile era un bene strumentale dell'impresa. Da pensionato è un immobile locato da una persona fisica, e cambiano tre cose tutte insieme.

Sparisce l'ammortamento, perché non c'è più un'impresa che possa dedurlo. L'IMU smette di essere deducibile, perché la deduzione integrale vale per gli immobili strumentali d'impresa e tu impresa non ne hai più. E il canone entra nel tuo reddito complessivo come reddito da locazione, tassato con l'IRPEF ordinaria su una base pari al 95% di quanto incassi.

Grafico 1. Dal canone lordo al netto in tasca, per un pensionato che ha come unico altro reddito la pensione ENPAF.

Restano 17.869 euro l'anno su un immobile che ne vale 420.000: il 4,25% netto annuo.

Non è un cattivo numero. È però quasi un punto e mezzo in meno del 5,71% lordo che leggi facendo il rapporto fra canone e valore, ed è questo il numero con cui la gente ragiona quando dice che l'immobile rende.

Il confronto va fatto bene, e quasi nessuno lo fa

Adesso mettiamo quel 4,25% accanto all'alternativa: vendere l'immobile e mettere il ricavato in un portafoglio diversificato, che assumo renda il 4,3% netto annuo.

A prima vista rendono uguale, e verrebbe da chiudere qui l'articolo dicendo che la scelta non è sul rendimento. Sarebbe comodo ed è sbagliato, perché quei due numeri non sono la stessa grandezza.

Il 4,3% del portafoglio è un rendimento totale: dentro c'è quello che incassi e c'è la crescita del capitale. Il 4,25% dell'immobile è solo quello che incassi. Manca la rivalutazione, e va sommata.

E per una persona fisica quella rivalutazione, in genere, non si tassa. L'articolo 67 del testo unico considera reddito diverso solo le plusvalenze su immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, e non distingue fra un appartamento e un locale commerciale: vale per un C1 come per una casa. L'esenzione sull'abitazione principale, quella che conoscono tutti, è un'altra cosa e si aggiunge, perché opera anche dentro i cinque anni.

Ci sono però due condizioni, e nel caso dei muri di una farmacia contano entrambe.

Due condizioni, e una domanda aperta che va portata al commercialista

La prima condizione è netta: la norma esclude espressamente le plusvalenze conseguite nell'esercizio di imprese. Finché quell'immobile è un bene strumentale della tua impresa, la plusvalenza è sempre tassabile, quinquennio o no. L'esenzione vale solo quando l'immobile è nella sfera personale.

La seconda è la domanda aperta, e riguarda proprio chi ha comprato i muri da titolare e poi ha chiuso l'attività: il quinquennio decorre dall'acquisto originario, quindi magari da quindici anni fa, oppure dal momento in cui l'immobile è uscito dall'impresa? Le due letture portano a conseguenze opposte, e nel secondo caso chi ha cessato da poco è dentro il quinquennio anche se quei muri li ha da vent'anni.

Non ho una risposta certa e non la trovo nelle fonti che ho consultato: è materia da tributarista, e va chiesta prima di mettere in vendita, non dopo. Se qualcuno che lo fa di mestiere legge e ha un riferimento solido, mi scriva: correggo volentieri.

Per fortuna la conclusione di questo articolo non dipende dalla risposta: rifacendo il conto con la rivalutazione tassata al 26%, il punto di pareggio si sposta dallo 0,05% allo 0,07% annuo. Praticamente niente, perché un'imposta sul 26% di un guadagno vicino a zero è vicina a zero.

Grafico 2. Il rendimento totale dei muri al variare della rivalutazione, contro la linea piatta del portafoglio. Il punto di incrocio è il numero che decide.

Il pareggio sta a una rivalutazione nominale dello 0,05% annuo.

Cioè praticamente zero. Non serve che quell'immobile si apprezzi: basta che fra vent'anni valga, in euro correnti, quello che vale oggi.

Con una rivalutazione dell'1% annuo, che in termini reali è comunque una perdita, a vent'anni i muri producono 195.000 euro in più del portafoglio. Con il 2% ne producono 438.000 in più.

Quindi la domanda vera è una sola

Non è se l'immobile renda abbastanza, e non è quale dei due impieghi sia migliore in astratto. È questa:

credi che quel locale, in quel quartiere, fra vent'anni varrà almeno quello che vale oggi in euro correnti?

Se la risposta è sì, tenerli conviene, e conviene con un margine che cresce in fretta. Se hai dei dubbi, il pareggio è talmente vicino allo zero che qualunque dubbio ti sposta dall'altra parte.

E bisogna essere onesti su cosa si sta chiedendo. Un locale commerciale in un paese che si spopola, o in una via che ha perso il passaggio, il valore nominale non lo tiene affatto. Uno in una zona che cresce lo tiene e lo supera. Non è una domanda finanziaria: è una domanda sul posto in cui hai lavorato trent'anni, e su quella hai un'informazione che nessun consulente può avere.

L'asimmetria che il numero nasconde

C'è però una ragione per cui quel 4,25% è più fragile del 4,3% del portafoglio, e non riguarda il rendimento: riguarda come è distribuita l'incertezza.

Il numero del portafoglio la sua incertezza ce l'ha in faccia: tutti sanno che un anno fa il 12% e un altro fa meno 8. Il numero dell'immobile sembra fisso, e non lo è. Quel 4,25% presuppone zero mesi di sfitto, zero morosità, nessuna manutenzione straordinaria oltre i duemila euro che ho messo nel conto, e un inquilino che resta.

Basta un mese di vuoto ogni tre anni, che è un'ipotesi mite, e il canone netto scende al 4,10%: il pareggio si sposta a una rivalutazione dello 0,20% annuo. Con due mesi ogni tre anni si arriva al 3,94% e il pareggio allo 0,36%.

Non sono spostamenti drammatici, ma vanno tutti nella stessa direzione, e quella direzione è sempre contro l'immobile. Nel portafoglio le sorprese vanno in entrambi i versi. Su un immobile locato vanno quasi tutte da una parte sola.

La fase solida

Un patrimonio, dal punto di vista di chi lo deve usare, è una sospensione. C'è una parte disciolta, che partecipa alle reazioni e che puoi prelevare quando ti serve, e c'è una fase solida, che sta sul fondo e che per tirarla fuori devi filtrare.

L'immobile è fase solida. Non è un difetto: una sospensione con un po' di solido sul fondo è perfettamente stabile, e anzi il solido non si svaluta con l'inflazione come fa la parte liquida. Il problema nasce quando la fase solida diventa così abbondante che la sospensione smette di essere maneggiabile.

Quindi la domanda giusta non è se l'immobile renda abbastanza. È: quanta fase solida posso permettermi, alla mia età e con i miei eredi?

Grafico 3. Quanto pesano quei 420.000 euro di muri sul patrimonio totale, al variare di quanto ti è rimasto netto dalla cessione.

Ed è qui che la stessa decisione ha due risposte opposte a seconda di chi la fa.

Se dalla cessione ti sono rimasti 809.000 euro netti, i muri pesano il 34% del patrimonio: è una quota alta ma difendibile, e il resto è liquido e diversificato.

Se invece la farmacia era piccola e ne sono rimasti 400.000, quegli stessi muri pesano il 51%. Metà del tuo patrimonio in un singolo immobile commerciale, in un singolo quartiere, con un singolo inquilino. Quella non è più una scelta di rendimento: è una scommessa concentrata che hai fatto senza accorgerti di farla.

La regola pratica, e la soglia

Sopra il 35% del patrimonio, tenere l'immobile smette di essere una decisione finanziaria e diventa una decisione emotiva. Può andare benissimo, purché tu sappia che è quello.

Sotto il 25%, tenerlo è quasi sempre ragionevole: la concentrazione è tollerabile e il canone indicizzato protegge dall'inflazione meglio di quanto faccia la parte obbligazionaria del portafoglio.

Fra il 25% e il 35% decide il resto: gli anni che hai, il numero di eredi e quanto ti pesa la gestione.

Le tre ragioni vere per tenerli

Il canone è indicizzato, e il portafoglio no

L'affitto si rivaluta con l'ISTAT, quindi protegge dall'inflazione in modo diretto e automatico. Un portafoglio la protezione dall'inflazione ce l'ha in parte e in modo indiretto. Su un orizzonte di venticinque anni non è un dettaglio.

L'inquilino non può andarsene

Questo è il punto che rende quell'immobile diverso da qualunque altro locale commerciale. La sede farmaceutica sta lì, la pianta organica sta lì, e spostare una farmacia dentro la sua sede si può fare ma costa e complica. Il tuo inquilino, in pratica, è vincolato al tuo immobile molto più di quanto lo sia un negozio qualunque. È la ragione per cui il canone è più sicuro di quanto dica il rischio apparente.

La decisione non è irreversibile

Visto che la plusvalenza oltre i cinque anni non si tassa, puoi tenerli qualche anno e vendere dopo senza pagare niente sul guadagno. Vuol dire che tenere non ti incastra: puoi rimandare di tre o quattro anni e nel frattempo osservare se quel quartiere tiene. È un'opzione gratuita, e nel confronto vale qualcosa.

Le tre ragioni vere per venderli

Hai appena venduto la farmacia per uscire da quel rischio

E ti sei tenuto l'immobile il cui valore dipende dalla farmacia che c'è dentro. Se quella farmacia va male, tu perdi il canone proprio nel momento in cui il valore del locale è più basso, perché un C1 che ha ospitato una farmacia chiusa vale molto meno di uno con una farmacia che gira. Le due cose non si muovono in modo indipendente: si muovono insieme, ed è lo stesso ragionamento che avevo fatto scegliendo fra i muri e la seconda farmacia, e in quanta parte del tuo margine dipende da una decisione politica.

A settant'anni la liquidabilità cambia di segno

Un immobile commerciale in provincia si vende in dodici o diciotto mesi, e in una finestra sfortunata anche di più. Finché sei in salute è irrilevante. Nel momento in cui servono soldi in fretta, per una casa di cura, per aiutare un figlio, per un'emergenza, la fase solida non si scioglie in tempo. E quel momento, statisticamente, arriva quando non sei più tu a gestire la vendita.

Un immobile non si divide in tre

Se hai un figlio solo, il problema non esiste. Se ne hai tre, quell'immobile diventerà una comunione fra tre persone con vite, redditi e bisogni di liquidità diversi, che dovranno mettersi d'accordo su ogni manutenzione e su ogni rinnovo. È la fonte di litigio ereditario più comune che esista, e nasce da una scelta fatta vent'anni prima con le migliori intenzioni.

Chi dovrebbe tenerli e chi venderli

Tienili se sei sotto il 35% di peso sul patrimonio, se hai un erede solo o eredi che vanno d'accordo (anche se le cose cambiano velocemente a volte), e se la gestione non ti pesa. In quel caso hai una rendita indicizzata con un inquilino che non può spostarsi, che è una delle cose più solide che si possano avere in Italia.

Vendili se pesano più di un terzo del patrimonio, se hai più eredi, o se sul valore futuro di quel quartiere hai dubbi veri. E se li vendi non stai rinunciando a poco: stai rinunciando a una scommessa immobiliare che ha un valore atteso positivo ma concentrato su un solo bene e su un solo indirizzo. È una rinuncia legittima, purché sia consapevole.

E se li vendi, il problema si sposta immediatamente su cosa fare di quei quattrocentoventimila euro, che è lo stesso problema di cui ho scritto in i primi 90 giorni dopo aver venduto la farmacia. Con una differenza importante: qui non c'è nessuna fretta, perché l'immobile continua a produrre finché non lo vendi. È l'unica decisione di tutta questa serie che puoi prendere con calma.

Il KPI di verifica, una volta all'anno

Un solo numero, da guardare ogni anno quando arriva la dichiarazione: il canone netto diviso il valore di mercato attuale dell'immobile, non quello a cui lo avevi valutato dieci anni fa.

Se quel rapporto scende sotto il 3,5% netto, vuol dire che il valore è salito più del canone, e allora vendere conviene. Se sale sopra il 5%, vuol dire che il valore è sceso, e allora tenerlo e incassare è la scelta giusta. È un controllo che si fa in dieci minuti e che quasi nessuno fa, perché l'immobile si guarda solo quando dà problemi.

Domande e risposte

Quando ho chiuso la partita IVA, i muri erano dell'impresa. È stato un problema?

Può esserlo stato, ed è la cosa da sistemare prima della cessazione e non dopo. Alla chiusura dell'attività i beni non ceduti si considerano destinati a finalità estranee all'impresa, e questo può far emergere una plusvalenza tassabile sull'immobile anche se non lo hai venduto a nessuno. Periodicamente il legislatore introduce regimi agevolati di estromissione, ma non sono sempre aperti. E c'è il secondo effetto, quello di cui parlo nel riquadro sopra: dal momento dell'estromissione potrebbe ripartire il conteggio dei cinque anni ai fini dell'esenzione della plusvalenza sulla futura vendita. Se stai pianificando la cessione e i muri sono dentro l'impresa, queste sono le prime due domande da fare al commercialista, prima ancora di decidere il prezzo della farmacia.

Posso usare la cedolare secca sul canone commerciale?

In via ordinaria no: la cedolare secca è pensata per le locazioni abitative. C'è stata una finestra temporanea per i contratti su immobili C1 entro certe dimensioni, ma era legata a contratti stipulati in un anno specifico e non è un regime permanente. Sul tuo contratto attuale la verifica è di trenta secondi e la fa il commercialista: se ti hanno detto che si può, fatti dire su quale norma.

Il compratore mi ha chiesto uno sconto sul canone in cambio di un contratto più lungo.

È una trattativa che vale la pena fare, perché la durata su quell'immobile vale parecchio. Ma il conto fallo sul netto, non sul lordo: uno sconto del 10% sul canone ti toglie circa 2.800 euro netti l'anno, e un contratto più lungo ti dà sicurezza ma ti toglie la possibilità di adeguare il canone al mercato per tutta la durata. Se il mercato degli affitti commerciali nella tua zona sta salendo, quel cambio non conviene.

Se l'inquilino chiude la farmacia, cosa mi resta?

Un locale commerciale in una posizione scelta per una farmacia, che è una posizione di solito buona. Ma il canone che ricavi da un uso diverso è quasi sempre più basso, perché la farmacia paga il valore della sede, non solo dei metri quadri. È il motivo per cui il rischio inquilino, qui, non è solo rischio di morosità: è rischio sul canone futuro.

Ho due figli: uno farmacista che ha preso la farmacia e uno no. I muri a chi?

È la configurazione in cui l'immobile è più utile, e va detto: lasciare i muri al figlio che non ha preso la farmacia gli dà un reddito e riequilibra una divisione che altrimenti sarebbe molto sbilanciata. Ma crea anche un rapporto di locazione fra fratelli, che regge finché reggono i rapporti. Vanno scritte prima le regole: durata, canone, chi decide le manutenzioni, cosa succede se uno dei due vuole uscire.

Conviene conferirli in una società per gestirli meglio?

Per un solo immobile quasi mai. La società aggiunge costi fissi di contabilità e dichiarazioni, cambia il regime fiscale del canone, e il conferimento stesso può avere un costo. Diventa una conversazione seria quando gli immobili sono tre o quattro e ci sono più eredi, cioè quando il problema che risolve, la gestione condivisa e ordinata, esiste davvero.

Il 4,3% del portafoglio non è troppo basso?

È un rendimento netto nominale, cioè già tolte imposte e costi, su un portafoglio adatto a chi non lavora più. Lordo sarebbe intorno al 5,5 o 6 per cento. Se ti sembra poco è perché di solito lo si confronta con l'8% storico dell'azionario, che però è lordo, riguarda un portafoglio interamente azionario e include cali del 50%: non è quello che tiene in mano una persona di 68 anni. Se comunque preferisci un'ipotesi più alta, diciamo il 5%, il pareggio si sposta a una rivalutazione dello 0,75% annuo: più alto, ma ancora dentro l'ordinaria amministrazione immobiliare.

Se hai i muri e stai facendo questo ragionamento, il conto sui tuoi numeri lo facciamo insieme: lucapetriconsulting.it. Lavoro solo a parcella, non prendo provvigioni da nessuno e non ho niente da venderti, né un immobile né un portafoglio.

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