Muri della farmacia in eredità, cosa succede quando l'inquilino è tuo figlio?

IL PASSAGGIO GENERAZIONALE IN FARMACIA · LEZIONE 27 DI 36

La farmacia al figlio farmacista, i muri a un fratello. L'affitto pesa meno di una rata, ma non finisce, e dopo 12 anni lo decide un fratello. Il canone netto dai 2 lati, il costo fisso e il valore che si sposta.

Luca Petri

CFP® · FMVA® · FPWMP® · Consulente Finanziario Autonomo · OCF n. 637312 · 12 min di lettura

Muri della farmacia in eredità a un fratello, e la farmacia al figlio farmacista. Nella famiglia del corso è la divisione della lezione 25, e sembra la soluzione perfetta.

Il conguaglio scende da 454.718 a 34.718 euro, perché i muri, 420.000 euro, vanno a chi non prende la farmacia. Il terzo ha un reddito. Il primo paga un affitto invece di una rata.

Nelle lezioni 13, 15 e 17 l'abbiamo guardata dal lato di chi incassa l'affitto. Oggi la guardiamo dal lato di chi lo paga, ogni anno, finché la farmacia è sua.

Sono 3 conti che non stanno nell'atto di divisione. Quanto costa davvero l'affitto a chi lo paga. Quanto pesa quando l'anno va male. E chi lo decide, dopo.

PERCHÉ HO SCRITTO QUESTO

Quando un titolare mi dice «la farmacia al figlio, i muri agli altri», di solito ha già risolto il problema del conguaglio. E ha ragione, è la mossa che lo risolve meglio.

Ma un affitto fra fratelli non è un pagamento. È un contratto che dura più del padre, in cui l'entrata di uno è il costo dell'altro. Conviene sapere com'è fatto prima di lasciarlo in eredità.

Dose di carico e dose di mantenimento

In una terapia cronica le dosi sono di 2 tipi. La dose di carico, alta, all'inizio, per arrivare in fretta alla concentrazione che serve. E la dose di mantenimento, più bassa e regolare, che la tiene lì.

La dose di mantenimento ha 2 caratteristiche che in farmacia conosci bene. Dura quanto la terapia. E non la decide il paziente, la aggiusta chi prescrive, a ogni controllo.

Con i muri la famiglia sceglie fra le 2 dosi. Se vanno al primo, li paga con il conguaglio, una dose di carico da 420.000 euro in più. Se vanno a un fratello, li paga con l'affitto.

E la dose di mantenimento, qui, la aggiusta il fratello.

CASO · ESEMPIO ILLUSTRATIVO

●La famiglia del corso, con i lotti della lezione 25 e il conto completo. Il primo, farmacista, prende la farmacia in ditta individuale

●Il terzo prende i muri, che valgono €420.000, con €143.703 di liquidità e il conguaglio di €34.718. Il secondo prende la casa e €56.297

●La farmacia paga per i muri un affitto di mercato di €30.000 l'anno, già compreso nell'EBITDA normalizzato di €138.000 (lezioni 5 e 8)

●Compenso di mercato di chi dirige €62.000 l'anno, mantenimento €15.000 l'anno. Anno cattivo con €160.000 di EBITDA prima di chi dirige (lezione 20)

●Aliquota marginale del primo del 45,5%, IRPEF più addizionali. Per il terzo, il netto della lezione 15, senza altri redditi

Dal canone al rischio, in 5 voci

01 Il canone lordo

Il canone è di 30.000 euro l'anno. È il 21,7% dell'EBITDA normalizzato annuo della farmacia, e il 7,1% annuo lordo del valore dei muri.

Non è un costo nuovo. La farmacia lo pagava già alla società dei genitori, ed era già dentro l'EBITDA normalizzato. Dal giorno della divisione lo paga a un fratello.

E un affitto commerciale non è un accordo di un anno. Dura almeno 6 anni e si rinnova di 6 in 6 (lezione 12). Nei primi 12 anni, a canone fermo, sono 360.000 euro.

02 Il canone netto, dai 2 lati del tavolo

Per chi lo paga, l'affitto è un costo della farmacia, e si deduce. Ogni euro di canone toglie un euro al reddito del primo, e con lui il 45,5% di imposte.

€16.350

QUANTO COSTANO AL PRIMO, OGNI ANNO, 30.000 EURO DI AFFITTO, TOLTE LE IMPOSTE CHE NON PAGA

Per il primo, i 30.000 euro lordi sono 16.350 euro netti. Gli altri 13.650 sono imposte che non paga più.

È il contrario del conguaglio della lezione 26. Lì ogni euro di quota capitale chiedeva alla farmacia 1,83 euro lordi. Qui ogni euro di affitto ne chiede uno solo, e al primo ne costa 0,545.

Dall'altro lato del tavolo, il terzo incassa 30.000 euro e paga IRPEF, addizionali, IMU e qualche spesa. Con i conti della lezione 15, se non ha altri redditi, gli restano 18.009 euro l'anno.

Grafico 1. I 30.000 euro l'anno dell'affitto dei muri, dal lato del primo che li paga e del terzo che li incassa. Caso illustrativo.

I 2 netti non coincidono, perché i 2 fratelli non hanno le stesse aliquote. Se il terzo ha già un buon reddito, le sue imposte salgono e il suo netto scende. Il canone lordo resta lo stesso.

03 Il costo fisso

Per chi gestisce, l'affitto ha una caratteristica che il conto di un anno solo non mostra. Non segue l'anno. Se la farmacia rende meno, l'affitto resta uguale.

In un anno normale la farmacia lascia al primo 153.000 euro prima dell'affitto, pagati chi dirige e il mantenimento. L'affitto ne prende il 19,6%, circa un quinto.

Nell'anno cattivo della lezione 20 ne lascia 113.000. L'affitto è sempre di 30.000 euro, e ne prende il 26,5%, più di un quarto. Dopo l'affitto restano 83.000 euro, prima delle imposte.

L'affitto non pesa più di un debito. È solo più fedele. C'è negli anni buoni e in quelli cattivi, sempre uguale.

04 Chi decide il canone

Qui sta la differenza vera fra un affitto e una rata. La rata a tasso fisso si scrive il giorno della firma, e non cambia più. L'affitto fra fratelli si riapre.

Ogni anno, se il contratto lo prevede, il proprietario può chiedere l'aggiornamento, fino al 75% dell'inflazione ISTAT. Alla prima scadenza, dopo 6 anni, può negare il rinnovo solo per i motivi che la legge elenca.

Alla seconda, dopo 12 anni, il canone torna sul tavolo. Con 12 mesi di preavviso il proprietario può dare disdetta, e proporre un contratto nuovo con un canone nuovo.

Se il primo non accetta, la farmacia lascia i muri con 18 mensilità dell'ultimo canone, 45.000 euro. E deve trovare un altro locale dentro la sua sede, ad almeno 200 metri da ogni altra farmacia. Non sempre c'è.

Ma il conto più importante è un altro, e si fa con il multiplo della lezione 5. La farmacia vale 7 volte il suo EBITDA normalizzato, e il canone si ripete ogni anno.

€7.000

IL VALORE CHE LA FARMACIA PERDE PER OGNI 1.000 EURO DI CANONE IN PIÙ, OGNI ANNO, PER SEMPRE

Ogni 1.000 euro di canone in più tolgono 7.000 euro al valore della farmacia del primo. E aggiungono circa 14.000 euro al valore dei muri del terzo, che valgono 14 volte il loro affitto.

Se alla seconda scadenza il terzo chiede 5.000 euro l'anno in più, la farmacia vale 35.000 euro in meno, e i muri 70.000 in più.

Grafico 2. Quanto cambiano il valore della farmacia del primo e quello dei muri del terzo, se il canone si allontana dai 30.000 euro di oggi. Illustrazione con le ipotesi del corso.

Il conguaglio della lezione 25 si calcola una volta sola, il giorno della divisione, con il canone di oggi. Il canone invece si riapre ogni 12 anni.

E un canone giusto non esiste. Esiste una forchetta. Fra 27.000 e 33.000 euro, un 10% che fra 2 perizie oneste non è un'enormità, ballano 42.000 euro di valore della farmacia.

Dentro quella forchetta, chi decide il canone decide anche un pezzo del patrimonio del fratello.

05 Dose di carico o dose di mantenimento

Resta da confrontare l'affitto con l'altra strada, i muri al primo pagati con il conguaglio. Prima, però, una correzione.

Nella lezione 26 il caso dei muri al primo l'ho misurato sull'EBITDA normalizzato di 138.000 euro. Ma quell'EBITDA ha già dentro l'affitto, e chi ha i muri l'affitto non lo paga più.

Il flusso giusto, per quel debito, è di 168.000 euro. Con 20 anni l'anno più pesante pesa il 39,0%, non il 47,5%. Con 10 anni il 62,9%, non il 76,6%.

La conclusione resta, quel debito non regge a nessuna durata. Cambia l'anno cattivo. Con 10 anni non mancano 22.710 euro, ne restano 7.290. Pochi, ma sopra zero.

Adesso le 2 strade sullo stesso metro, i 168.000 euro che la farmacia produce prima dell'affitto. Con i muri al primo e 20 anni di rate, deve produrre al lordo da 47.969 a 65.499 euro l'anno. Poi niente.

Con i muri al terzo, deve produrre l'affitto e la rata del conguaglio piccolo. Nell'anno più pesante sono 38.071 euro, il 22,7%. Dall'11° anno restano i 30.000 dell'affitto, per sempre.

Grafico 3. Quanto la farmacia deve produrre al lordo, ogni anno, con i muri al primo pagati in 20 anni e con i muri al terzo in affitto. Caso illustrativo.

Per 20 anni la dose di carico pesa di più, e dal 12° anno supera un terzo del flusso. La dose di mantenimento resta sotto la linea dal primo giorno.

Sommati, i 2 conti si incontrano tardi. L'affitto, con il conguaglio piccolo, supera il costo totale del debito al 35° anno.

35 anni

QUANDO AFFITTO E CONGUAGLIO PICCOLO, SOMMATI, SUPERANO IL DEBITO PER PRENDERE ANCHE I MURI

E a 20 anni le 2 strade sono quasi pari, se i muri valgono ancora 420.000 euro. L'affitto, con il conguaglio piccolo, è costato alla farmacia 673.946 euro. Il debito ne è costato 1.109.382, ma ha lasciato al primo i muri. Tolto il loro valore, fa 689.382.

Il totale, quindi, decide poco. Decide il percorso. La dose di carico schiaccia i primi anni del figlio. La dose di mantenimento lo lascia respirare, e lo lega al fratello.

Il contratto, scritto come fra estranei

Se la strada è l'affitto, e quasi sempre lo è, il lavoro del padre è uno solo. Scrivere il contratto come se il padrone di casa non fosse un figlio.

Il canone. Di mercato, con una perizia, prima della divisione. Così conguaglio e affitto partono dallo stesso numero, e nessuno dei 2 fratelli lo rimette in discussione il giorno dopo.

La durata. Anche più lunga dei 6 anni minimi, se serve a proteggere chi gestisce. Una locazione può durare fino a 30 anni, e oltre i 9 va trascritta.

L'aggiornamento e le spese. Se e come si applica l'ISTAT. Chi paga le riparazioni importanti, che per legge toccano al proprietario, e chi la piccola manutenzione.

La scadenza. Che cosa succede dopo 12 anni, e chi fissa il canone se i fratelli non si accordano. Un perito scelto prima, insieme, vale più di un silenzio.

L'uscita. Se il terzo vende, il primo ha la prelazione per legge, ma deve avere i soldi. Un diritto di comprare i muri a un prezzo di perizia, concordato fra i fratelli, apre all'affitto una porta d'uscita.

E c'è sempre l'ultima strada. I muri si vendono a un estraneo, il terzo prende la liquidità, e il primo paga l'affitto a qualcuno con cui non pranza la domenica.

La forma della divisione, i diritti di acquisto e la trascrizione sono materia del notaio. Il contratto d'affitto lo scrive l'avvocato. La deducibilità del canone e le imposte di chi lo incassa le verifica il commercialista. Se i muri si comprano a debito, finanziamento e ipoteca sono il mestiere della banca.

IN SINTESI

●Con i muri a un fratello il conguaglio scende da 454.718 a 34.718 euro. È la soluzione che regge, e il primo paga un affitto invece di una rata.

●Per chi paga, 30.000 euro di affitto costano 16.350 euro netti, perché si deducono. Al fratello che incassa, senza altri redditi, ne restano 18.009.

●L'affitto è un costo fisso. Nell'anno cattivo prende più di un quarto di quello che la farmacia lascia al primo prima dell'affitto.

●Dopo 12 anni il canone torna sul tavolo, e ogni 1.000 euro in più tolgono 7.000 euro al valore della farmacia.

●In 20 anni, se i muri tengono il loro valore, affitto e debito costano quasi uguale. Cambia chi porta il peso, quando, e chi lo decide.

●Con i muri al primo l'affitto non esce più. Misurato su 168.000 euro, il debito della lezione 26 resta insostenibile, ma pesa meno di come l'avevamo scritto.

Cosa fare, prima di dividere

Fai fare una perizia del canone di mercato dei muri, e porta in famiglia una bozza di contratto, scritta come la scriveresti con un estraneo.

Poi chiedi ai 2 figli, uno alla volta, se la firmerebbero così. Se uno dei 2 esita, il contratto si cambia adesso, finché a tavola ci sei tu.

Domande e risposte

L'affitto dei muri si deduce sempre?

Per la farmacia è un costo dell'attività, e di regola si deduce dal reddito d'impresa. Per il titolare persona fisica l'IRAP non c'è dal 2022. Sul caso reale la verifica la fa il commercialista.

Il primo può pagare un affitto più basso, per aiutarlo?

Può, ma non è un aiuto a costo zero. Ogni 1.000 euro sotto il mercato tolgono circa 14.000 euro al valore dei muri del fratello. Fra parenti un canone fuori mercato è anche una domanda per il commercialista e il notaio.

E se il fratello con i muri vuole vendere?

Il primo, come inquilino di un locale aperto al pubblico, ha la prelazione, cioè può comprare allo stesso prezzo. Se non ha i soldi, i muri vanno a un estraneo, e l'affitto continua con il nuovo proprietario.

E se il fratello con i muri muore prima?

I muri passano ai suoi eredi, e l'affitto continua con loro. Il padrone di casa del primo può diventare la cognata, o i nipoti. È un motivo in più per scrivere il contratto finché i rapporti sono buoni.

Meglio i muri a metà fra i 2 fratelli che non prendono la farmacia?

Quasi mai. Il primo avrebbe 2 padroni di casa invece di uno, e i 2 proprietari dovrebbero decidere insieme ogni rinnovo e ogni spesa. È la comunione della lezione 14, con un inquilino in più.

Una cosa che ho notato

Facendo i conti mi ha colpito una cosa. Fra tutti i contratti di una famiglia con una farmacia, l'affitto dei muri è l'unico in cui l'entrata di un fratello è il costo dell'altro.

Ogni mese, per tutta la vita della farmacia.

Il padre pensa di lasciare la farmacia a un figlio e i muri a un altro.

In realtà lascia a uno un padrone di casa, all'altro un inquilino, e fra i 2 un tavolo che si riapre ogni 12 anni.

Se vuoi sapere come scrivere l'affitto dei muri fra i tuoi figli prima di dividere, partiamo da un colloquio preliminare per il percorso Titolare per Scelta.

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Aiuto il farmacista titolare a costruire un patrimonio che gli permetta di non dipendere per sempre dalla farmacia.

Il contenuto ha finalità divulgative e non costituisce consulenza finanziaria, fiscale, legale o notarile personalizzata, né raccomandazione d'investimento. Il caso e i numeri sono illustrativi e non si riferiscono a persone reali. Il contratto di locazione è materia dell'avvocato. Divisioni, diritti di acquisto e trascrizioni sono materia del notaio. Imposte e deducibilità sono materia del commercialista, finanziamenti e ipoteche della banca.

Luca Petri

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FONTI E NOTE METODOLOGICHE

La durata e il rinnovo. Una locazione commerciale dura almeno 6 anni (art. 27, L. 392/1978) e si rinnova tacitamente di 6 anni in 6 anni, salvo disdetta da comunicare almeno 12 mesi prima della scadenza. Alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo solo per i motivi dell'art. 29 (art. 28).

L'aggiornamento del canone. Se il contratto lo prevede, il canone si aggiorna ogni anno su richiesta del locatore. Nei contratti di durata minima l'aumento non può superare il 75% della variazione dell'indice ISTAT (art. 32, L. 392/1978).

L'indennità per la perdita dell'avviamento. 18 mensilità dell'ultimo canone per le attività a contatto diretto con il pubblico, se il contratto non cessa per inadempimento, disdetta o recesso del conduttore (artt. 34 e 35, L. 392/1978). Per una farmacia l'ha riconosciuta da ultimo il Tribunale di Napoli, sentenza 9394 del 5 giugno 2026.

La successione nel contratto e la vendita. Alla morte del conduttore gli succede nel contratto chi ha diritto a continuarne l'attività (art. 37, L. 392/1978). Se l'immobile viene venduto, il conduttore di un locale aperto al pubblico ha diritto di prelazione (art. 38) e, se non è stato rispettato, di riscatto (art. 39). La locazione con data certa continua con il nuovo proprietario (artt. 1599 e 1602 del codice civile).

La durata massima e le riparazioni. Una locazione non può superare i 30 anni (art. 1573 del codice civile), e quelle oltre i 9 anni vanno trascritte (art. 2643, n. 8). Le riparazioni diverse dalla piccola manutenzione sono a carico del locatore (artt. 1576 e 1609).

Il trasferimento della farmacia. Il titolare può trasferire la farmacia in un altro locale solo dentro la sede per cui è autorizzato, ad almeno 200 metri dagli altri esercizi, con il provvedimento dell'autorità sanitaria competente (art. 1, L. 475/1968).

Il canone netto per chi paga. Per il primo, in ditta individuale, il canone è un costo che si deduce dal reddito d'impresa. Aliquota marginale del 45,5%, IRPEF del 43% più addizionali stimate al 2,5% (lezioni 8 e 26). L'IRAP non è dovuta dalle persone fisiche (art. 1, comma 8, L. 234/2021). 30.000 euro per 0,545 fanno 16.350.

Il canone netto per chi incassa. I conti della lezione 15. Reddito fondiario imponibile al 95%, 28.500 euro. IRPEF con gli scaglioni 2026 del 23% fino a 28.000 euro e del 33% oltre (legge 199 del 2025), 6.605 euro. Addizionali al 2,5%, 713. IMU di un negozio con rendita catastale ipotetica di 6.000 euro, rivalutata del 5%, moltiplicatore 55 e aliquota dell'1,06%, 3.673. Spese ipotetiche di 1.000 euro. Netto 18.009 euro.

Il costo fisso. Anno normale, EBITDA normalizzato di 138.000 euro più l'affitto di 30.000, meno il mantenimento di 15.000, 153.000 euro. Anno cattivo della lezione 20, 160.000 euro di EBITDA prima di chi dirige, più l'affitto, meno 62.000 di compenso e 15.000 di mantenimento, 113.000 euro.

Il valore. La farmacia vale 7 volte l'EBITDA normalizzato (lezione 5). I muri valgono il loro affitto capitalizzato, 420.000 euro per 30.000 l'anno, cioè 14 volte il canone. Gli effetti di un canone diverso sono un'illustrazione con queste ipotesi, non una stima di mercato, e la forchetta del 10% fra 2 perizie è un'ipotesi.

Le 2 strade. Muri al terzo, conguaglio di 34.718 euro in 10 anni al 5% annuo nominale fisso, rata di 4.496 euro, più l'affitto di 30.000. Muri al primo, conguaglio di 454.718 euro (lezione 25), con l'affitto che non esce più, misurato su un flusso di 168.000 euro (lezione 5). Con 10, 15 e 20 anni l'anno più pesante pesa 105.710, 78.641 e 65.499 euro, cioè il 62,9%, il 46,8% e il 39,0%. Con 20 anni il peso va da 47.969 a 65.499 euro, e il debito chiede in tutto 1.109.382 euro lordi. Affitto e conguaglio piccolo, sommati, lo superano al 35° anno. Canone e valore dei muri sono tenuti fermi ai numeri di oggi.

La correzione alla lezione 26. Nella lezione 26 il caso dei muri al primo era misurato sull'EBITDA normalizzato di 138.000 euro, che contiene già l'affitto. Sul flusso giusto di 168.000 euro l'anno più pesante pesa il 62,9%, il 46,8% e il 39,0%, invece del 76,6%, del 57,0% e del 47,5%. Nell'anno cattivo, con 10 anni, restano 7.290 euro invece di mancarne 22.710. La conclusione, che quel debito non regge a nessuna durata, resta.

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