Il figlio che non spende mai, come si evita la comunione ereditaria?

IL PASSAGGIO GENERAZIONALE IN FARMACIA · LEZIONE 14 DI 36

Dando a ciascun figlio beni interi, invece di metà di tutto. Una casa a metà fra chi vuole vendere subito e chi non vuole vendere mai si ferma con un no, e spesso finisce all'asta.

Luca Petri

CFP® · FMVA® · FPWMP® · Consulente Finanziario Autonomo · OCF n. 637312 · 12 min di lettura

Quando una comunione ereditaria dura anni, spesso a fermarla non è il figlio che spende. È quello che non spende mai.

Di lui un padre di solito non si preoccupa. Non chiede niente, mette da parte, non ha debiti. Nella lezione 13 il pensiero era il figlio con cui i soldi durano 2 anni. Questo, al contrario, sembra il figlio che non darà mai problemi.

Il problema arriva dopo, e non dipende dal carattere. Arriva quando un bene resta a metà fra lui e un fratello che vuole vendere. Chi non vuole vendere niente e chi vuole vendere tutto, insieme, non riescono a decidere niente.

Questa lezione parla di quel momento, e di come un padre può evitarlo finché è in tempo.

PERCHÉ HO SCRITTO QUESTO

Le comunioni ereditarie che si trascinano per anni si somigliano. Una casa chiusa, un fratello che vuole vendere, un altro che non vuole, e intorno spese, telefonate e avvocati.

Del figlio prudente si parla poco, perché non sembra un problema. Ma basta un suo no per fermare una casa. Conviene sapere prima quanto costa, e come lo si evita senza chiedere a nessuno di cambiare carattere.

Il magazzino che non ruota

In farmacia nessuno pensa che uno scaffale pieno sia un magazzino sano. Si guarda quanto gira.

Un prodotto che resta fermo per mesi non è al sicuro. Tiene immobilizzato del capitale, occupa spazio, si avvicina alla scadenza. E quando finalmente esce, spesso esce come reso, o con uno sconto.

Con i beni di famiglia molti ragionano al contrario. Tenere fermo sembra conservare, vendere sembra perdere.

Una casa in comune fra 2 fratelli che non riescono a decidere è un magazzino che non ruota. Costa ogni anno, non rende niente, e quando esce, spesso, esce nel modo peggiore.

CASO · ESEMPIO ILLUSTRATIVO

●La famiglia della lezione 13, con un patrimonio di €1.936.000 fra farmacia (€966.000), muri (€420.000), casa (€350.000) e liquidità (€200.000), e 3 figli

●Il padre ha 66 anni ed è vedovo. Supponiamo che non decida niente, e che il testamento dica solo parti uguali, €645.333 a testa

●Il primo, farmacista, prende la farmacia e paga agli altri 2 un conguaglio di €160.333 a testa

●Il terzo è il figlio della lezione 13, con cui la liquidità dura meno di 2 anni

●Il secondo ha 41 anni e un lavoro da dipendente. Da 20 anni mette da parte una quota dello stipendio, non ha debiti e non ha mai chiesto niente al padre

●Muri e casa restano a metà fra il secondo e il terzo, €385.000 a testa

Come nasce una comunione che non si scioglie

Quando il padre non c'è più, sulla farmacia la legge non lascia aspettare. Come abbiamo visto nella lezione 11, gli eredi hanno una scadenza, e i 3 fratelli trovano un accordo. La farmacia va al primo, che paga il conguaglio.

Sui muri e sulla casa nessuna legge mette fretta. Per non litigare, restano a metà fra il secondo e il terzo. Il fratello farmacista paga l'affitto dei muri, 30.000 euro l'anno, metà a ciascuno. La casa resta chiusa.

Dopo 2 anni il terzo ha consumato la sua liquidità, come le altre volte, e chiede di vendere. Il secondo dice no. I muri rendono il 7,1% lordo annuo, nella casa sono cresciuti tutti e 3, e vendere, per lui, vuol dire perdere.

Su molte cose ha ragione. Vendere in fretta distrugge valore, e un affitto sicuro non si butta. Ma in una comunione a metà la sua ragione e quella del fratello pesano esattamente uguale.

Che cosa ferma un no, e che cosa no

In una comunione a metà nessuno ha la maggioranza. Per affittare la casa serve la maggioranza calcolata sul valore delle quote (art. 1105 del codice civile), per i lavori importanti i 2/3 del valore (art. 1108). A metà, da solo, nessuno dei 2 raggiunge né la maggioranza né i 2/3.

Per vendere la casa intera serve il sì di tutti (art. 1108). Fin qui il no del secondo è un muro.

Ma un no ferma le decisioni comuni, non l'uscita. Ciascun erede può chiedere in ogni momento la divisione (art. 713), e se serve la chiede da solo a un giudice.

Grafico 1. In una casa ereditata a metà fra 2 fratelli, un no blocca le decisioni comuni, ma non la vendita della propria quota né la richiesta di divisione. Semplificazione, il caso concreto lo verifica l'avvocato.

È il punto che sfugge a chi dice no. Il suo no può tenere la casa chiusa per anni. Non può tenerla in famiglia.

Le uscite da una comunione ferma, in 5 voci

01 L'accordo, quando arriva

La via più semplice è che, prima o poi, i 2 fratelli si mettano d'accordo e vendano insieme. Ma nel frattempo la casa costa.

Una casa vuota non è l'abitazione principale di nessuno, quindi paga l'IMU. Poi ci sono condominio, utenze, assicurazione e piccola manutenzione. Nell'esempio sono 4.500 euro l'anno, senza nessun affitto. In 5 anni fanno 22.500 euro, 11.250 a testa.

02 Uno compra la metà dell'altro

Se il secondo vuole tenere la casa, la strada più pulita è comprare la metà del fratello. A prezzo di mercato, quella metà vale 175.000 euro.

I soldi li ha. Fra liquidità e conguaglio ha ricevuto 260.333 euro, oltre ai suoi risparmi. Quello che manca è un prezzo che tutti e 2 accettino. E, a volte, l'idea che per tenere un bene intero bisogni pagare la parte dell'altro.

Fra fratelli il prezzo è la parte più difficile. Chi compra pensa a un prezzo di famiglia, chi vende al prezzo di mercato. Senza una regola, la trattativa diventa un'altra lite.

03 La metà venduta a un estraneo

Il terzo può anche vendere la sua quota a un estraneo. Se cede la sua quota di eredità, il fratello ha la precedenza, allo stesso prezzo (art. 732 del codice civile).

Ma chi compra una metà di casa, con un comproprietario che non vuole vendere, la paga poco. E il giorno dopo ha tutto l'interesse a chiedere la divisione. Il secondo si ritrova in comunione con uno sconosciuto.

04 La divisione chiesta al giudice

Quando l'accordo non arriva, uno dei 2 chiede la divisione al giudice (art. 713). Una casa sola non si taglia in 2. Il codice prevede che vada preferibilmente intera a uno degli eredi, con l'obbligo di pagare all'altro la differenza (art. 720).

È la stessa regola della voce 02, chi vuole tenere compra. Solo che adesso arriva dopo anni, con gli avvocati, un consulente tecnico e una sentenza.

05 L'asta

Se nessuno dei 2 chiede la casa pagando l'altro, il giudice la mette in vendita all'asta (art. 720). Si seguono le regole delle vendite forzate (art. 788 del codice di procedura civile).

All'asta un'offerta è valida anche se è più bassa del prezzo base, fino a un quarto in meno (art. 571 c.p.c.). E se l'asta va deserta, il prezzo base si può abbassare ancora, fino a un quarto ogni volta (art. 591).

Ipotizziamo l'aggiudicazione al primo tentativo, con l'offerta minima, il 75% di 350.000 euro. Sono 262.500 euro. Può andare meglio, se più offerenti fanno una gara, o peggio, se le aste vanno deserte.

Grafico 2. Quanto arriva a ciascuno dei 2 fratelli della casa da 350.000 euro, in 3 finali. Ipotesi di 4.500 euro l'anno di IMU e spese e di un'asta chiusa all'offerta minima, senza avvocati e spese di vendita.

Decisa subito, a ciascuno arrivano 175.000 euro. Ferma 5 anni e poi venduta d'accordo, 163.750, e 5 anni dopo. Ferma 5 anni e poi venduta all'asta, 120.000.

€55.000

QUANTO PERDE CIASCUNO DEI 2 FRATELLI SE LA CASA RESTA FERMA 5 ANNI E FINISCE ALL'ASTA AL PREZZO MINIMO. SENZA CONTARE AVVOCATI, CONSULENTE TECNICO E SPESE DI VENDITA

Il secondo voleva conservare il valore della casa. Con 5 anni di attesa e un'asta, lui e il fratello ne perdono quasi un terzo. È il magazzino che non ruota, che alla fine esce come reso.

I 2 estremi, lo stesso problema

Il terzo vuole vendere tutto, e subito. Il secondo non vuole vendere niente, mai. Sembrano 2 problemi opposti, ed è per questo che nel corso questa lezione viene subito dopo la 13.

Producono lo stesso risultato, nessuna decisione presa insieme. Uno ragiona con un orizzonte di 2 anni, l'altro con un orizzonte che non finisce. E una comunione chiede a 2 orizzonti così diversi di firmare la stessa decisione, all'unanimità.

Non è una questione di carattere, e non si risolve convincendo qualcuno. Si risolve non mettendo 2 orizzonti diversi nello stesso bene.

Chi vuole tenere, compra

La regola che chiude ogni comunione è già scritta nel codice civile. Un bene che non si divide va intero a chi lo vuole, e chi lo prende paga all'altro la sua parte (art. 720). Chi vuole tenere, compra. Chi vuole vendere, incassa.

Il problema è il momento in cui la si applica. Dopo, fra fratelli, ogni passo è una trattativa, a partire dal prezzo. Prima, il padre la può applicare da solo.

Il codice gli permette anche di sciogliere il nodo del prezzo. Nel testamento può stabilire che la divisione segua la stima di una persona da lui indicata, che non sia erede né legatario (art. 733). Gli eredi la possono contestare solo davanti a un giudice, se è manifestamente iniqua o contraria alla volontà del padre.

È un perito scelto prima, quando nessuno ha ancora un interesse a contestarlo.

La divisione che non fa nascere la comunione

La soluzione è la stessa della lezione 12, per un motivo diverso. Lì i fratelli non si parlavano. Qui si parlano, ma vogliono cose opposte. In entrambi i casi la divisione la deve fare il padre, nel testamento, assegnando a ciascuno i beni della sua parte (art. 734).

Nel caso del corso basta cambiare la composizione delle parti, non il valore. Al secondo la casa, intera, perché è lui che la vuole tenere, con 135.000 euro di liquidità e il conguaglio. Al terzo i muri, interi, con 65.000 euro di liquidità e il conguaglio.

Grafico 3. Le parti del secondo e del terzo figlio, 645.333 euro a testa, con metà di tutto o con lotti interi. Cambiano i beni, non il valore.

Le parti restano di 645.333 euro. Ma invece di 385.000 euro a testa in comune con il fratello, nessuno ha più un bene in comune con nessuno. Il secondo può tenere la casa per sempre, e il terzo può vendere i muri quando vuole, senza chiedere il permesso a nessuno.

Per il terzo i muri sono anche una forma che arriva nel tempo, 30.000 euro l'anno, come nella voce 01 della lezione 13. Per la sua liquidità valgono le altre forme di quella lezione. E se un giorno vende i muri, il fratello farmacista, che ne è l'inquilino, ha la precedenza (art. 38 della legge 392 del 1978).

ATTENZIONE

Le quote cambiano se c'è un coniuge, se ci sono state donazioni in vita o se i figli sono più o meno di 3. Con il coniuge in vita, per esempio, ai figli è riservata la metà del patrimonio invece dei 2/3 (art. 542 del codice civile), e i lotti vanno rifatti.

Una divisione nel testamento deve rispettare la legittima di ciascuno e il valore vero dei beni (artt. 733 e 735), quindi parte da una stima, non da un valore a occhio. Testamento e divisione si scrivono con il notaio, e le imposte le guarda il commercialista.

IN SINTESI

●Una comunione ereditaria a metà fra chi vuole vendere subito e chi non vuole vendere mai non riesce a decidere niente. A metà nessuno ha la maggioranza.

●Un no blocca la vendita della casa intera e perfino l'affitto. Non blocca la divisione, che ogni erede può chiedere in ogni momento a un giudice.

●Nell'esempio la casa ferma costa 4.500 euro l'anno di IMU e spese. Se dopo 5 anni finisce all'asta al prezzo minimo, ciascuno dei 2 fratelli perde 55.000 euro.

●Il codice civile chiude le comunioni con una regola semplice. Chi vuole tenere, compra. Il padre la può applicare prima, nel testamento, con una stima fatta da un perito scelto da lui.

●Con i lotti interi la parte di ciascuno resta di 645.333 euro, e nessun bene resta in comune.

Cosa fare, prima di scriverlo

Chiedi a ciascun figlio che cosa farebbe di ogni bene. Lo terrebbe, lo affitterebbe, lo venderebbe? Le risposte dicono gli orizzonti, e gli orizzonti dicono i lotti.

Poi fai stimare i beni da un professionista, adesso e non dopo. Una stima fatta quando nessuno ha ancora un interesse a contestarla è la base di lotti che reggono.

Componi i lotti in modo che ogni bene vada intero a una persona sola. Chi vuole tenere un bene lo riceve nella sua parte, e se la supera paga la differenza.

Se un bene deve proprio restare in comune, scrivi prima come se ne esce. Chi può comprare, a che prezzo, in quanto tempo.

Infine scrivilo con il notaio, che verifica legittima e valori nel caso concreto. Le imposte le guarda il commercialista.

Domande e risposte

Tenere la casa in famiglia non è un valore?

Sì, se in famiglia c'è qualcuno che la vuole tenere e la riceve intera nella sua parte. Una casa tenuta da tutti, spesso, non la tiene nessuno. Resta chiusa, costa, e un giorno la vende un giudice.

Posso vietare ai figli di dividere per qualche anno?

Per un periodo limitato sì. Il testamento può stabilire che la divisione non avvenga prima di 5 anni dalla morte (art. 713). Ma il giudice la può consentire prima, se ci sono circostanze gravi, e intanto la comunione resta, con le sue spese. Nell'esempio, 5 anni di casa ferma sono 22.500 euro.

E se il figlio che vuole la casa non ha i soldi per il conguaglio?

Allora i lotti si compongono in modo che la casa stia dentro la sua parte, togliendo liquidità o altri beni, come nel caso del corso. Se la casa vale più della sua parte, la differenza si può pagare anche con un mutuo. Ma il conto va fatto prima, non davanti a un giudice.

E se i figli vanno d'accordo?

Tanto meglio, ma una comunione dura più di un accordo. Basta un matrimonio, una separazione, un debito o un figlio che cresce, e gli orizzonti cambiano. I lotti interi funzionano anche quando l'accordo finisce. Un accordo che finisce lascia una comunione.

Una cosa che ho notato

In farmacia nessuno confonde un magazzino pieno con un magazzino sano. Con le cose di famiglia succede di continuo.

Si pensa che tenere fermo sia conservare, e che vendere sia perdere. Ma una casa che nessuno può vendere, nessuno la può nemmeno vivere.

Resta lì, chiusa, a costare, finché qualcuno non chiede a un giudice di decidere al posto di tutti.

Una cosa resta in famiglia quando qualcuno la sceglie. Non quando nessuno può più muoverla.

Se in famiglia c'è un bene che rischia di restare a metà fra figli con orizzonti diversi, possiamo partire da una diagnosi.

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Consulenza indipendente per farmacisti, medici e professionisti sanitari.

Il contenuto ha finalità divulgative e non costituisce consulenza finanziaria, fiscale, legale o del lavoro personalizzata, né raccomandazione d'investimento. I numeri del caso sono illustrativi e non si riferiscono a persone reali. Testamento, legittima, comunione e divisione ereditaria, divisione giudiziale e vendite all'asta sono materia del notaio e dell'avvocato; IMU e imposte di successione sono materia del commercialista.

Luca Petri

CFP® · FMVA® · FPWMP®

Consulente Finanziario Autonomo · OCF n. 637312

lucapetriconsulting.it

FONTI E NOTE METODOLOGICHE

Le parti del caso (grafico 3). Patrimonio di 1.936.000 euro diviso in 3 parti uguali, 645.333 euro a testa. La farmacia, 966.000 euro, va al primo figlio, che paga agli altri 2 un conguaglio di 320.667 euro, 160.333 a testa. Con metà di tutto, il secondo e il terzo ricevono ciascuno metà della casa (175.000 euro), metà dei muri (210.000), metà della liquidità (100.000) e il conguaglio. Con i lotti interi, il secondo riceve la casa, 135.000 euro di liquidità e il conguaglio, il terzo i muri, 65.000 euro di liquidità e il conguaglio.

La casa ferma (grafico 2). Ipotesi di 4.500 euro l'anno fra IMU, condominio, utenze, assicurazione e piccola manutenzione. L'IMU di una casa che non è abitazione principale si calcola sulla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per 160, con l'aliquota decisa dal comune, di base lo 0,86% e fino all'1,06%, in alcuni comuni fino all'1,14% (legge 160 del 2019). Con una rendita ipotetica di 1.180 euro e l'aliquota dell'1,06% fa circa 2.100 euro l'anno, e le altre spese sono un'ipotesi di 2.400 euro l'anno. I 5 anni fra discussioni, causa e asta sono un'ipotesi, e possono essere di più. Non sono considerati avvocati, consulente tecnico, spese di vendita, imposte né il rendimento mancato.

L'asta. Nella divisione giudiziale la vendita degli immobili segue le regole delle vendite forzate (art. 788 c.p.c.). L'offerta non è efficace se è inferiore di oltre un quarto al prezzo base (art. 571 c.p.c.). Se la vendita non riesce, il giudice può fissare un prezzo base inferiore al precedente fino a un quarto, e dopo il quarto tentativo andato deserto fino alla metà (art. 591 c.p.c.). Nel grafico 2 l'ipotesi è l'aggiudicazione al primo tentativo con l'offerta minima, il 75% di un prezzo base pari al valore di 350.000 euro.

Comunione. Per gli atti di ordinaria amministrazione decide la maggioranza calcolata secondo il valore delle quote, e se la maggioranza non si forma ciascuno può ricorrere al giudice (art. 1105 c.c.). Miglioramenti e innovazioni richiedono la maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno 2/3 del valore, e la vendita del bene comune il consenso di tutti (art. 1108). Ciascun partecipante può disporre della propria quota (art. 1103).

Divisione. I coeredi possono sempre domandare la divisione. Il testatore può disporre che non avvenga prima di un termine non superiore a 5 anni dalla sua morte, ma il giudice la può consentire prima per circostanze gravi (art. 713 c.c.). Gli immobili non comodamente divisibili vanno preferibilmente per intero nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o di più coeredi che ne chiedano insieme l'attribuzione, con addebito dell'eccedenza. Se nessuno è disposto, si procede alla vendita all'incanto (art. 720).

Prelazione e retratto fra coeredi. Il coerede che vuole vendere a un estraneo la sua quota deve notificare la proposta agli altri coeredi, che hanno 2 mesi per esercitare la prelazione. Senza la notifica, gli altri possono riscattare la quota finché dura la comunione ereditaria (art. 732 c.c.). Secondo l'orientamento della Cassazione la regola vale per la vendita della quota di eredità, non per la vendita della quota di un singolo bene.

Norme del testatore e divisione fatta dal testatore. Le norme date dal testatore per formare le porzioni vincolano gli eredi, salvo che il valore effettivo dei beni non corrisponda alle quote. Il testatore può disporre che la divisione segua la stima di una persona da lui designata che non sia erede o legatario, e la divisione proposta non vincola gli eredi se il giudice la riconosce contraria alla volontà del testatore o manifestamente iniqua (art. 733 c.c.). Il testatore può dividere i suoi beni fra gli eredi (art. 734), e la divisione che non comprende tutti i legittimari o gli eredi istituiti è nulla (art. 735). Quando il testatore forma le quote e individua i beni di ciascuna, la comunione ereditaria non sorge (Cassazione civile, sezione II, ordinanza n. 10761 del 17 aprile 2018).

Farmacia e successione. Per i termini concessi agli eredi della farmacia in ditta individuale vedi la lezione 11 (art. 7, commi 9 e 10, L. 362/1991 e art. 12, comma 12, L. 475/1968). Come si applicano al caso concreto va verificato con il notaio o con l'avvocato.

L'affitto dei muri. 30.000 euro l'anno lordi, il canone di mercato della lezione 8, il 7,1% annuo lordo del valore di 420.000 euro. L'inquilino di un immobile in cui svolge un'attività aperta al pubblico ha diritto di prelazione se l'immobile viene venduto (art. 38, L. 392/1978, con le esclusioni degli artt. 35 e 41).

Semplificazioni del caso. Nella famiglia del corso i muri sono intestati a una società semplice dei genitori (lezione 8), qui sono trattati come un immobile in comunione fra i figli. Come si trasferiscono, e la posizione del coniuge, sono il tema della lezione 17 e materia del notaio.

Il caso è illustrativo e non si riferisce a persone reali. Differenze di un euro nei totali sono dovute agli arrotondamenti.

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